登陸“雖然是端午節假期第一天，但是來看房的客戶并不算少。”北京南四環某樓盤售樓經(jīng)理對(duì)中國(guó)證券報記者說。在售樓大廳内，記者看到有三五組看房客戶，樣(yàng)闆間内也不斷湧入看房者。截至當日17點，售樓經(jīng)理稱已經(jīng)接待了約20組看房客戶。
業内專家表示，近期一二線城市供給在逐步改善，房地産市場交易開(kāi)始有所活躍。二季度開(kāi)始預售證管控邊際放寬，以及部分開(kāi)發(fā)商應對(duì)資金鏈趨緊采取快速周轉策略，使推盤量相應增長(cháng)。從後(hòu)續調控來看，難言全面(miàn)放松，供不應求的市場格局并未改變，房價上漲壓力猶存。從長(cháng)期來看，供需失衡是導緻目前房價高漲的主要問題。房價調控政策需要從供應端入手，加大市場供應以及建立多元的供給渠道(dào)。
樓市活躍度上升
“當前該樓盤在售的是精裝修‘準’現房，最早今年底可交房。根據戶型不同，房價略有差異，整個樓盤均價每平方米8萬元。”據上述售樓經(jīng)理介紹，開(kāi)盤一個半月以來，已經(jīng)賣出兩(liǎng)百餘套，目前還(hái)剩140餘套在售。
伴随著(zhe)銷售量的提高，優惠活動和折扣也“難見蹤影”。作爲四環以内爲數不多的在售樓盤之一，該售樓經(jīng)理稱該樓盤隻在開(kāi)盤前3天有一定優惠。目前沒(méi)有任何折扣或者活動，均是一口價，且首套房房貸利率上浮10%，二套房房貸利率上浮20%。“四環内新建商品房越來越少，周邊棚戶區改造以改建基礎設施爲主。而且我們樓盤價格定得比較低，所以今後(hòu)肯定也不會有活動。”
值得注意的是，開(kāi)發(fā)商捂盤惜售的情況也受到了限制。該樓盤的售樓經(jīng)理稱，“本來這(zhè)個樓盤是打算年底再賣，但是北京市住建委不允許，因爲到時候現房價格肯定較高，有可能(néng)會擾亂房價，因此讓我們先按期房賣。但我們還(hái)是會保留部分房源，到年底樓盤裝修完畢之後(hòu)，作爲現房出售，到時可能(néng)會漲價。”
事(shì)實上，國(guó)家統計局的數據也顯示出近期一線城市房價有上漲的趨勢。從環比看，5月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分别上漲0.3%和0.2%。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來，近期市場确實有回暖的迹象，一方面(miàn)是因爲新盤供應增加，另一方面(miàn)是過(guò)去持續壓抑的市場需求在近期有所釋放。壓抑的市場需求帶來了交易量提高和價格上升。總體上來講，類似北京市場的需求并沒(méi)有減少，此前不過(guò)是部分需求被(bèi)壓抑。
中原地産研究中心統計數據顯示，16日、17日，北京新建住宅網簽分别隻有5套、4套，上海分别爲278套、122套，廣州分别爲426套、369套，深圳分别102套、100套。中原地産首席分析師張大偉認爲，從趨勢看，6月，全國(guó)熱點城市的市場活躍度會有所提高，特别是限價政策嚴格的區域，購房者依然集中入市。
交易秩序亟待規範
中原地産研究中心統計數據顯示，以6月截至17日的月内市場數據看，二線城市環比繼續上升，平均上升8%，同比上漲接近30%，其中熱點城市主要有杭州、南甯、南京等。
同策研究院數據顯示，從商品住宅供應量和成(chéng)交面(miàn)積來看，其監測的15個二線城市，5月商品住宅供應量爲1148.98萬平米，環比上漲47%，同比上漲21%；成(chéng)交面(miàn)積爲1421.52萬平米，環比大幅上漲12.6%，同比上漲8%。
“近來二線城市樓市升溫産生了兩(liǎng)個現象，反映出房地産市場交易的相關秩序亟待規範。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，一是“搶房打新”。限價令下，一二手房價格倒挂，顯著的套利空間引發(fā)了更濃烈的市場投機氛圍，掀起(qǐ)了一撥“樓市打新”熱潮。盡管目前已有8個城市開(kāi)始采用公證搖号的方式确保新盤銷售的公平性，但若沒(méi)有有效的剛需群體傾斜措施，龐大基數的稀釋反而是對(duì)剛需的不公。高價誠意金和内幕交易等亂象更不利于剛需群體獲得購房機會，與限價政策的初衷相悖。
二是“搶人大戰”。自去年以來，已有50餘座城市和4個省份推出人才引進(jìn)和安居政策，多以降低落戶門檻、提供住房補貼和優惠的公積金政策吸引人才紮根。從原因來看，與人口紅利減少背景下提前爲地區發(fā)展儲備高學(xué)曆高技能(néng)人才有關；而從結果來看，將(jiāng)“留住人”直接與房地産市場挂鈎，這(zhè)種(zhǒng)變相的放松限購限貸均實際拉動了當地樓市成(chéng)交。
也有專家認爲，二線城市有政策“利好(hǎo)”或松動，并且很多城市去化周期偏小，供應壓力較低。雖然出現了較多的調控政策，但政策的作用體現了一定的滞後(hòu)性。
後(hòu)續調控難言放松
上海易居房地産研究院研究員詹毅凡介紹，當前全國(guó)房價指數環比增幅在連續10個月停留在“合理”區間之後(hòu)，已經(jīng)重新回到了“偏熱”區間，各地政府必須防範失控風險，防止市場進(jìn)一步升溫。
統計局數據顯示，5月，各地繼續堅持“房住不炒”定位，不斷加大房地産市場調控力度，全國(guó)40多個城市先後(hòu)出台了調控政策，防止房價明顯過(guò)快上漲。比如，成(chéng)都(dōu)、太原、西安、丹東、貴陽、哈爾濱等城市均出台調控政策，控制現房短期交易轉讓、加強商品住房銷售價格管理、嚴厲打擊房地産開(kāi)發(fā)企業捂盤惜售和規避調控政策等。
“目前全國(guó)房價環比增幅連續3個月擴大，且已達到近19個月的最高值。二線城市的同比增幅也有所反彈。”詹毅凡預計，在部分熱點城市，三季度依然有升級調控的可能(néng)。
從需求端來看，川财證券分析師徐偉平認爲，目前一二線城市庫存去化月數大緻在8、9個月左右，已經(jīng)低于一般12個月的合理水平，供不應求的市場格局并未改變，房價上漲壓力猶存。而部分三四線城市市場熱度持續提升，房價、地價快速上漲，需求端調控的政策難言全面(miàn)放松。低庫存下存在價格上行風險，將(jiāng)推動供給端政策的放松，比如加大土地供應量和放松預售證監管等。
詹毅凡也認爲，從長(cháng)期來看，供需失衡是導緻目前房價高漲的主要問題。房價調控政策需要從供應端入手，加大市場供應，建立多元供給渠道(dào)。(記者 彭揚 歐陽劍環)
