登陸購租并舉與規範住房租賃銷售等舉措一并，被(bèi)業内視爲維持中國(guó)樓市穩定健康發(fā)展的關鍵所在。經(jīng)過(guò)一年多探索，購租并舉已衍生出購租同權、新增租賃性質用地、多元租賃主體等諸多操作實踐，未來購租并舉還(hái)有哪些可能(néng)？能(néng)否化解樓市頑疾？又將(jiāng)給承租人、購房人帶來怎樣(yàng)體驗？
購租并舉是劑長(cháng)效藥 能(néng)解哪些樓市頑疾？
2015年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會議指出，要明确深化住房制度改革方向(xiàng)，以滿足新市民住房需求爲主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度爲主要方向(xiàng)，把公租房擴大到非戶籍人口。
2016年6月，國(guó)務院辦公廳印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若幹意見》，實行購租并舉，全面(miàn)部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。
據中原地産研究院統計顯示，近一年多時間裡(lǐ)，全國(guó)累計超過(guò)20多個城市出台了有關住房租賃的政策内容。
對(duì)普通民衆來說，購租并舉已從一個概念衍生出“購租同權”、“開(kāi)發(fā)商自持房源用于租賃”、“推出租賃用地”等諸多操作可能(néng)，住房租賃市場改革雛形正在形成(chéng)。8月28日，國(guó)土部、住建部還(hái)聯合發(fā)文，在北京、上海、南京等13城試點集體建設用地建租賃住房。
“購租同權進(jìn)入政策層面(miàn)，對(duì)中國(guó)未來住房市場結構將(jiāng)産生深遠的積極影響，長(cháng)效機制框架的雛形已經(jīng)确立，政策制度不再支持房價的繼續快速上漲。”8月21日，中國(guó)社科院财經(jīng)戰略研究院、中國(guó)社科院城市與競争力研究中心發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報告》指出。
有人會問，購租并舉的長(cháng)效藥到底能(néng)解決哪些樓市頑疾？“首先肯定是改變‘重售輕租’局面(miàn)，讓承租人也能(néng)租得安心，最終達到維護租賃關系穩定的目的。”中原地産首席分析師張大偉告訴中新網記者，對(duì)樓市調控來說，建立購租并舉的住房制度，還(hái)能(néng)減少非理性購房需求，避免房地産市場的大起(qǐ)大落。
在房地産研究人士、新城控股高級副總裁歐陽捷看來，購租并舉的另一重要目的則是讓外來人口更爲靈活的流動，想留下的可以穩定租房，想離開(kāi)的也無“後(hòu)顧之憂”。“大城市的住房資源得到高效利用，讓購房人寶貴的住房資源避免閑置浪費，實現租賃住宅‘輪動式利用效應’。”
記者采訪的多位業内人士均認爲，購租并舉最想解決的問題，是破除唯有買房才能(néng)“安家置業”的固有觀念，取而代之的是通過(guò)住房租賃制度等多種(zhǒng)手段保障居住權。安居客房産研究院首席分析師張波告訴記者，除保證供應、提高權益外，購租并舉還(hái)可能(néng)在房地産投資依托基金的實施上有所突破。
階梯消費制度正在構建 先租後(hòu)買打通市場
作爲住房租賃的兩(liǎng)端，承租人與出租人之間的天平亦在尋求新的平衡。
一方面(miàn)，體現在雙方權益享有上的逐步接近；另一方面(miàn)，階梯消費制度正在構建，承租人可能(néng)會搖身變爲購房人，甚至可享有優先購買租賃房屋的權利。
傳統理解上，租、售是完全分離的兩(liǎng)個市場。中國(guó)社科院城市與競争力研究中心主任倪鵬飛認爲，要打通新房與舊房、出租與出售、商品房與保障房的市場體系，需形成(chéng)購租并舉的“階梯消費、過(guò)濾使用”機制；完善商品房和保障房承租人優先購買的制度，形成(chéng)“購租并舉、先租後(hòu)買”的新模式。
可見，階梯消費正是銜接租、售兩(liǎng)個市場的關鍵所在。
張波將(jiāng)梯度消費模式通俗化的理解爲“有多大能(néng)力，辦多大事(shì)”。他說，“先租後(hòu)買”針對(duì)剛步入社會的年輕人就是先租房，有能(néng)力了再買房；針對(duì)改善型需求就是先改善型租房再改善型買房，從居住者角度來看，租房和買房的保障是趨同的。
8月10日，北京市完成(chéng)了對(duì)《北京市共有産權住房管理暫行辦法》(征求意見稿)的意見征求，其中，有群衆認爲單身家庭需“年滿30周歲”的申請條件過(guò)于嚴苛。爲此，北京市住建委提出，不滿30周歲單身家庭可“先租後(hòu)買”，形成(chéng)梯度消費，并將(jiāng)制定支持政策，引導單身青年通過(guò)租房方式解決住房困難問題，實現有效銜接。
倪鵬飛將(jiāng)梯度消費分爲三步：第一，可以先租完全公有或法人所有的住房；第二，可以租賃共有産權住房，邊租邊購；第三，完全自購，完全自有産權。
針對(duì)租賃轉購買，在法律層面(miàn)其實早有說明，業内俗稱“買賣不破租賃”、“承租者優先購買權”等。
記者查詢《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力；而第230條則指出，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
“多元所有”産權制度浮現 爲購房人減負
強化租賃市場，并不意味著(zhe)住房銷售市場將(jiāng)被(bèi)弱化，反給房屋買賣帶來更多可能(néng)。
在倪鵬飛看來，目前我國(guó)房地産市場存在産權結構單一的問題，應盡快建立多元産權及保護機制。“應建立個人、家庭、法人、公有和共有等‘多元所有’的産權制度，形成(chéng)對(duì)應收入與偏好(hǎo)的産權匹配機制。”
其中，共有産權住房等已被(bèi)多地提進(jìn)日程。今年4月，住建部、國(guó)土部明确提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有産權房供應。
數月後(hòu)，北京宣布拟探索共有産權住房模式；廣東也在《廣東省新型城鎮化規劃(2016-2020年)》中提出，推動建立涵蓋共有産權住房、限價商品房等方面(miàn)的住房保障體系。而上海早在2010年就開(kāi)始試點共有産權房，并連續5次放寬準入标準。
産權共有，對(duì)購房人有啥好(hǎo)處？“此舉降低了個人購房成(chéng)本，有利于滿足無房家庭住房剛需，進(jìn)一步平抑房價。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)提醒，多元主體出資購房，相當于房子的居住權和收益權是分離的，居住權由其中一個或多個購房者享有；而收益權或增值獲利的權益是各類購房出資人共同享有。因此，若要兌現全部收益，購房人需逐步回購産權。
倪鵬飛認爲，共有産權房有利于建立長(cháng)效機制，構建住房多層次供給體系。具體體現在兩(liǎng)個方面(miàn)：一是抑制投機和投資，明确現有各類保障性住房中政府投入的權屬及其定價規則，能(néng)有效封堵保障性住房的尋租及套利空間；二是促進(jìn)住房保障體系，充分利用市場機制的作用，提升政府保障性資金投入的利用效率，同時提高家庭購房支付能(néng)力，支持國(guó)民“居者有其屋”夢想的實現。
“不久的將(jiāng)來，特大城市以新增租賃住房爲主、中小城市以新增開(kāi)發(fā)商自持住宅爲主的住房市場新格局將(jiāng)逐步形成(chéng)。”歐陽捷說。
