登陸近期，房屋租金水平明顯上漲。根據國(guó)家統計局的數據，5月CPI同比上漲1.8%，其中居住類價格指數同比上漲2.2%，拉高居住類價格的主要是房屋租賃價格。5月份，全國(guó)房租指數同比上漲2.4%，1-5月份房租指數同比上漲2.5%，二者均比居住類價格指數高0.2個百分點。事(shì)實上，2016年本輪房地産市場回升以來，整體居住類價格指數中，租賃價格指數漲幅更高，租金價格指數月平均漲幅、累計漲幅分别比整體居住類價格漲幅高0.65個百分點和0.77個百分點。
熱點城市租金上漲更明顯。據房天下租房網的數據，2017年2月-2018年5月，全國(guó)17個城市房租價格快速上升，年均上漲8%-10%。随著(zhe)又一年畢業季到來，房租將(jiāng)迎來上漲。房租上漲已引起(qǐ)監管層高度重視。5月20日住建部部署樓市調控的文件中，首次提出“穩房價”與“控租金”并重。
2016年以來，培育和發(fā)展租賃市場，構建“租購并舉”的住房新制度，成(chéng)爲我國(guó)樓市的長(cháng)效機制。與此同時，多渠道(dào)租賃供應受到政策眷顧，如新增供地配建或“自持”租賃，13個城市試點集體土地建設租賃住房，閑置低效商業辦公用房改建爲租賃住房，租賃領域銀行授信、證券化、發(fā)債等金融創新投入力度很大，50多個城市或省份出台鼓勵租賃發(fā)展的政策，熱點城市規劃的租賃占到新增供應30%左右等。
當前租賃“供給側”提速，低成(chéng)本供地、供房備受重視，緣何住房租金價格暴漲呢？筆者認爲，這(zhè)很大程度上在于，機構和資本套利，攫取低成(chéng)本空間價值。壯大規模化、機構化租賃是發(fā)展住房租賃市場的重點。但是，土地、金融、稅收等政策優惠下，存量空間低成(chéng)本的租賃成(chéng)爲“價值窪地”。于是，過(guò)去市場自發(fā)供給的低成(chéng)本租賃，成(chéng)爲各路資本争相角逐的領域。幾乎不到2年時間，京滬深穗等熱點城市都(dōu)湧現出大量長(cháng)租公寓。據筆者調研，長(cháng)租公寓大緻可分爲兩(liǎng)類，一是收儲舊工業廠房、廢棄酒店、商業群樓的集中式公寓；二是“打隔斷”、“上下鋪”的分散式公寓。前者盈利靠低成(chéng)本收房，後(hòu)者靠提高單位面(miàn)積收益，就是漲租金。
據筆者調研，盤活存量房源的長(cháng)租公寓，租金水平相比改造前上漲50%-200%不等。因此，當前需要反思長(cháng)租公寓運營模式及對(duì)租賃市場的影響。特别是，租賃企業興起(qǐ)、存量盤活主導，對(duì)整體租金有明顯的拉動效應。無論是補上消防、衛生等安全“短闆”，還(hái)是提高居住體驗，不僅要投入真金白銀，還(hái)要大量人力服務跟上，再考慮到稅負及企業利潤，租金上漲是必然的。
事(shì)實上，随著(zhe)收入水平提高，居住消費升級，供給端湧現出配套好(hǎo)、體驗性強的租賃房屋，這(zhè)是需求倒逼供給跟上的結果。同時，租賃供給端升級也有助于滿足對(duì)美好(hǎo)生活的訴求。但是，房價支付能(néng)力更多受投資需求、貨币供給所決定，而租金支付能(néng)力則更多受到工資、收入水平的決定。
以深圳爲例，2008-2017年，城市更新主導的深圳舊改，已將(jiāng)大量低成(chéng)本的城中村住房拆除，取而代之的是高檔商品房。“十三五”期間，深圳計劃將(jiāng)100萬套（間）城中村住房改造爲長(cháng)租公寓，這(zhè)意味著(zhe)，城中村住房的租金至少上漲50%。但是，深圳常住居民每年可支配收入增幅僅在8%-9%，未來租金/收入比將(jiāng)超過(guò)45%。近一半收入用來支付房租，這(zhè)是深圳很多租客所無法承受的。深圳存在的問題，在一些熱點城市也同樣(yàng)存在。
2017年下半年以來，各省市都(dōu)發(fā)布了住房租房發(fā)展規劃，謀劃“十三五”及未來大規模的租賃住房籌建藍圖。由于租賃需求主要集中在十幾個熱點城市，這(zhè)些城市供地彈性很小、供地成(chéng)本高、配套難落地，租賃供給更多依賴存量盤活，這(zhè)是近兩(liǎng)年長(cháng)租公寓蓬勃興起(qǐ)的原因。但同時，存量盤活也導緻租金快速上漲，支付能(néng)力下降。
筆者認爲，從提高租住質量的角度，盤活存量沒(méi)有問題，但基于租賃需求集中在中低收入群體、收入對(duì)租金敏感等現實，租賃供給的公共屬性、政策屬性更強。因此，除了發(fā)揮市場配置的作用外，更多應該是“補短闆”。未來，除了增加公租房建設外，更重要的是應加大存量租賃住房（特别是城中村、老舊小區）配套補缺力度，如排除消防安全隐患，配置電梯、物業管理、社區警衛，教育醫療能(néng)同權同享。公共服務“補短闆”，降低租住成(chéng)本的效應明顯，這(zhè)應該是住房租賃供給側改革的重點。
