登陸二手房成(chéng)交量持續下滑，買賣雙方觀望情緒濃 普通商品房幾無入市 限競房不溫不火
樓市還(hái)會有金九銀十嗎？
金九銀十，樓市傳統意義上的旺季，而今年的九十月份，北京樓市是否會延續往年的慣例，走出一波新行情？對(duì)此，無論是新房開(kāi)發(fā)商，還(hái)是二手房中介，都(dōu)顯得有些信心不足。一方面(miàn)，占據目前北京新房市場主力的限競房銷售不溫不火，部分限競房在限價基礎上，已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)各種(zhǒng)方式給出了折扣優惠，原本被(bèi)認爲的輕松日光反而成(chéng)了個例。另一方面(miàn)，二手房市場經(jīng)曆了四五月份的成(chéng)交高峰，市場開(kāi)始持續降溫，新增供需持續低溫。業内人士指出，北京樓市已經(jīng)基本告别了傳統的淡旺季概念，如今市場的淡旺季，主要以調控政策的松緊程度來界定，金九銀十，與北京樓市漸行漸遠。
未快速成(chéng)交房源價格多有松動 熱門學(xué)區房源不再供不應求
二手房買賣 慢下來了
8月，樓市的頭條顯然屬于租房市場，隻有陸續入市的限競房，才能(néng)勉強分得一些關注。而經(jīng)曆了上半年大幅度起(qǐ)伏的二手房，在8月則出現了明顯的降溫。有購房人發(fā)現，前期關注的不少房源都(dōu)出現了降價，熱門小區的房源，也不再是一房難求，中介推介房源的電話又多了起(qǐ)來。根據貝殼研究院Real Data數據庫顯示，6-8月鏈家實時成(chéng)交量環比持續明顯下滑，8月降幅達20.9%，僅次于6月降幅，與2018年5月成(chéng)交峰值相比下滑46.2%。機構預計，這(zhè)樣(yàng)的趨勢還(hái)將(jiāng)持續，金九難以如期出現。
買家關注房源普遍出現降價
于先生夫婦都(dōu)是金融行業的從業人員，一直在關注東三環到東四環的房源，準備出手買房自住。于先生在某中介App裡(lǐ)關注了多套房源，于先生在關注房源時，大都(dōu)找的是價格相對(duì)合适的，一些報價虛高的房源并不在他的考慮範圍内。近期他發(fā)現，除了少數的幾個房源成(chéng)交或者停售外，其他關注的房源基本都(dōu)出現了不同幅度的調價，其中最多的報價下調了超過(guò)100萬。
于先生向(xiàng)我們展示了他關注的一套位于東三環世茂宮園的三居，該房源6月1日時的報價是1760萬元，而8月30日業主最新的報價降到了1650萬元。不僅是像世茂宮園這(zhè)樣(yàng)的次新房在調價，他關注的吉祥裡(lǐ)、吉慶裡(lǐ)等老舊公房，業主報價也有了超過(guò)50萬元的調整。
據中介人員向(xiàng)他介紹，很多業主最近心理價位都(dōu)有些松動，一些著(zhe)急用錢的業主，價格可以談的空間則更大。
根據貝殼研究院Real Data數據統計分析顯示，6-8月調價中漲價次數占比持續下降，8月降至17%，略高于1月水平，處在2018年以來低位。新增挂牌均價7月份降至低位，8月環比持平。8月議價空間達3.77%，雖環比擴大但仍處低位，在客戶觀望情緒濃重的情況下成(chéng)交達成(chéng)的難度依舊較大。核心500盤7天帶看比例持續明顯下降至10.5%，爲一年以來最低值。
在成(chéng)交周期上，買賣雙方成(chéng)交周期環比均延長(cháng)，客源端成(chéng)交周期達到79.3天，爲2012年以來的曆史最高。近3月帶看成(chéng)交比持續上升至67%，是2018年以來月度最大值。核心500盤快速成(chéng)交率呈下降趨勢，市場成(chéng)交節奏持續放緩。
貝殼研究院首席分析師許小樂分析稱，這(zhè)主要是源于在調控依舊從緊的情況下，面(miàn)對(duì)持續降溫的市場以及房地産稅等諸多不确定性因素，買賣雙方信心不足。業主預期開(kāi)始出現松動。
麥田房産首席市場分析師張葉松也指出，從麥田房産的成(chéng)交數據看，8月降價成(chéng)交的房源占比很高，達到90%以上，買賣雙方更加趨于理性，購房交易周期也因此在繼續拉長(cháng)。
中介推銷頻次提高 熱門小區房源也愁賣
今年5月，北京二手房成(chéng)交量的沖高，學(xué)區房起(qǐ)了很大作用。彼時，學(xué)區房房源緊俏，價格堅挺。部分熱門小區，隻要一有新的房源推出，立即就會被(bèi)預訂下來。
如今，學(xué)區房銷售旺季一過(guò)，這(zhè)些房源的成(chéng)交節奏也明顯慢了下來。
以西城區的德勝學(xué)區爲例，最近幾個月熱度明顯有所下降。據區域内經(jīng)紀人反映，最近幾個月，德勝片區開(kāi)單明顯減少，價格也有所回落。
而區域内新上的一批房源，兩(liǎng)至三居報價每平方米大都(dōu)在13.2萬到13.5萬左右，此前這(zhè)類房源的報價單價最高可以到14萬元。
價格回落的同時，成(chéng)交速度也明顯放緩。一位購房人告訴《廣廈時代》，此前德勝學(xué)區的經(jīng)紀人幾乎不用費力去找客戶，大多是客戶自己送上門，而且都(dōu)很急著(zhe)成(chéng)交，但最近這(zhè)種(zhǒng)情況已經(jīng)出現了反轉，經(jīng)紀人開(kāi)始重新主動出擊，回訪之前咨詢過(guò)的客戶，幫房源尋找買家。
根據貝殼研究院Real Data數據統計，6-8月二手房新增供需呈現低位波動态勢，8月新增房源量環比增加3.6%，與3月相比下滑40%，新增客源量環比減少2.6%，新增帶看量環比下滑4.4%，比3月減少24%。與成(chéng)交表現類似，新增供需回落到2017年末2018年初水平，供需端入市積極性回落至低位，掣肘市場成(chéng)交。
熱門區域、熱門小區，挂出的房源不再是完全不愁賣，買賣雙方觀望情緒都(dōu)開(kāi)始加重。
一份來自58安居客房産研究院的報告稱，8月購房者和經(jīng)紀人信心指數都(dōu)出現回落，其中，購房者信心指數爲98.4，環比下降2.7%；經(jīng)紀人信心指數爲105.3%，環比下降6.3%。69.1%的購房者和61.3%的經(jīng)紀人認爲政府會繼續調控抑制房價上漲。
不過(guò)，在成(chéng)交價格上，市場還(hái)沒(méi)有表現出回調态勢。根據貝殼研究院Real Data數據統計，8月北京二手房成(chéng)交均價爲63227元/平方米，環比上漲0.8%，7-8月兩(liǎng)月均價漲幅相對(duì)溫和。均價同比上漲2.5%，在“317調控”的作用下，北京二手房成(chéng)交均價在2017年12月份首次同比下跌，此後(hòu)均價同比跌幅經(jīng)曆了擴大到收窄的過(guò)程，2018年8月均價結束同比下跌态勢，首次出現了同比上漲。
金九銀十很難再現 樓市年底表現取決于政策走向(xiàng)
從目前市場狀況看，支撐二手房市場呈現金九銀十的理由并不充分，即將(jiāng)到來的9月，反而可能(néng)會是春節之後(hòu)的又一低谷。
許小樂認爲，從當前市場預期看，短期内銀行信貸環境難有改善，市場低溫的因素將(jiāng)持續影響9月市場。
從進(jìn)入9月後(hòu)的前兩(liǎng)天成(chéng)交表現看，1日、2日兩(liǎng)日成(chéng)交創2018年以來除春節外周末成(chéng)交最低值。此外，9月包含中秋節假期又臨近國(guó)慶假期，成(chéng)交易受假期影響。以2016年中秋節假期爲例，包含中秋節假期（9月15日至17日）的9月第三周成(chéng)交水平爲9月周度成(chéng)交最低。故預計9月成(chéng)交量將(jiāng)在8月基礎上小幅波動，均價趨穩，全年北京全市成(chéng)交量預計落在15萬-18萬套之間，年末積壓需求釋放，市場會有所升溫。
大批量入市供應的限競房，也是影響二手房市場在九十月份表現的重要因素。8月，北京商品住宅銷售量環比增加近四成(chéng)，絕對(duì)水平處于2018年以來月度次高水平。大量的新房供應，難免會分流有限的購房需求。
張葉松分析認爲，目前新房和二手房市場存在不小的競争，新房入市會形成(chéng)需求的分流是肯定的。限競房在價格上有優勢，而二手房則主要體現在交通位置和成(chéng)熟的配套設施上，同時入住時間有保證，相比下來二手房還(hái)是有競争力，但成(chéng)交量依然會受影響。
張葉松指出，預計接下來北京二手房市場走勢平穩，受新房集中入市及租賃用房供應量增加預期影響，交易量和價格可能(néng)繼續微降，但幅度不會很大，今年很難出現傳統“金九銀十”交易旺季。宏觀經(jīng)濟變化與“房産稅是否會出台”或將(jiāng)成(chéng)爲影響年底市場走勢的變量。
對(duì)于有購房計劃的人，張葉松建議稱，對(duì)于有購房需求或置換需求的群體來說，當下市場可以更從容地進(jìn)行選擇，也容易挑選到滿意的房源。（門庭婷）
