登陸與加快入市供應出現井噴不同的是，北京限房價項目銷售存在巨大壓力。根據中原地産研究中心統計數據，截至9月11日，北京合計有16個限房價項目取得18期預售證，合計提供9038套房源，合計建築規劃面(miàn)積93.5萬平方米（另外還(hái)有超過(guò)30萬平方米車位等配套）。按照真實銷售情況，平均去化不足4成(chéng)（包括未及時網簽的數量）。在業内人士看來，價格、産品、供應等多方面(miàn)複雜因素造成(chéng)了限房價項目市場庫存較高、去化壓力較大。
實際網簽銷售率僅12%
中原地産研究中心統計數據顯示，從網簽數據來看，因部分項目剛剛取得預售證，隻有8個項目有網簽數據，合計網簽隻有1089套，據此計算，實現網簽銷售率隻有12%。
據記者觀察，這(zhè)8個項目分别是熙悅林語、瑞悅府、萬和斐麗、華潤理想國(guó)、瀛海府、旭輝城等，去化最多的是瀛海府一期，基本售完。而部分項目網簽去化率較低，在個位數。
網簽數據顯示限房價項目去化率較低，除了跟網簽數據滞後(hòu)有關系外，合碩機構首席分析師郭毅認爲，已經(jīng)不能(néng)按照常規商品房的去化比例來判斷限房價項目的銷售情況了，按照實際入市的套數來看，限房價項目單批次推出的房源量較大，普遍在三四百套、五六百套，而之前的商品房，單批次入市房源數量少的是幾十套，多的也就上百套。按照比例來算，不是特别客觀，如果按照套數計算，去化還(hái)可以。
根據中原地産統計數據顯示，已經(jīng)入市的16個限房價項目，除了個别項目入市房源在幾十套外，大部分項目都(dōu)在200套以上，多則超過(guò)800套。以華潤理想國(guó)爲例，公開(kāi)資料顯示，7月15日共有12棟住宅875套房源取得預售證，7月18日，全部取證房源開(kāi)盤銷售，截至9月12日，共有約283套房源辦理預訂或網上聯機備案。
另外記者發(fā)現，部分限房價項目在一次取證後(hòu)，隻有部分樓棟開(kāi)盤銷售，如果以此計算整個網簽銷售去化率，也并不客觀。以首批入市的限房價項目旭輝城爲例，共有9棟住宅754套房源取得預售證，但是進(jìn)入預售的隻有3棟樓，共計270套，截至9月12日，共有73套房源辦理預訂或網上聯機備案。
即便存在諸多客觀因素，也難掩限房價項目去化存在高壓的現狀，中原地産統計數據顯示，按照真實的銷售情況，上述入市的16個限房價項目平均去化率不足4成(chéng)（包括未及時網簽的數量）。
多種(zhǒng)因素造成(chéng)去化高壓
在合碩機構首席分析師郭毅看來，價格、産品、供應等多方面(miàn)複雜因素造成(chéng)了限房價項目去化壓力較大的現狀。
郭毅表示，首先是北京限房價項目整體供應量龐大，已經(jīng)成(chéng)交的60多宗限房價項目地塊，總的規劃建築面(miàn)積在550萬平方米左右，能(néng)開(kāi)發(fā)的房源數量超過(guò)6萬套，但是北京新房市場一年的去化量在兩(liǎng)三萬套的水平，這(zhè)樣(yàng)的大規模上市，特别是下半年集中上市，對(duì)整個市場來說，將(jiāng)形成(chéng)嚴峻的去化壓力。
目前，區域内限房價項目集中供應。據記者觀察，目前已經(jīng)入市的限房價項目多分布在亦莊及瀛海、黃村、未來科學(xué)城、孫河、房山等區域。
作爲限房價項目的供應大區，大興的項目多達十餘個，主要分布在亦莊闆塊、舊宮闆塊、瀛海闆塊、黃村闆塊，而前三個闆塊距離較近，區域内不僅布局有瀛海府，還(hái)有萬和斐麗、禧瑞天著、熙悅林語、和悅華錦等項目，很容易成(chéng)爲競品。黃村闆塊布局有頤璟萬和、金悅府、金地悅風華、招商局和永同昌的限房價項目等等。
中原地産首席分析師張大偉表示，不可避免地，大部分限房價項目都(dōu)要求非常快的回款速度。所以如果紮堆入市，區域内突然多了幾千套房源，這(zhè)種(zhǒng)情況下，銷售壓力將(jiāng)會非常大。
“另外，單個項目供應量很大，一個項目一兩(liǎng)千的貨量，如果一個區域内有兩(liǎng)三個限房價項目，就足以覆蓋掉這(zhè)個區域一年的購房需求，但這(zhè)幾個項目是不可能(néng)把整個區域的購房需求都(dōu)帶到自己項目來的，這(zhè)必然造成(chéng)去化難度的上升。”
目前，購房者決策周期加長(cháng)。郭毅表示，限房價項目被(bèi)限定了售價，且陸續會有類似項目入市，購房者選擇餘地增大，沒(méi)有必要著(zhe)急在當下買房，可以相對(duì)輕松地做出自己的購房時間選擇與決策。決策周期的加長(cháng)，也不利于限房價項目的去化。
此外，項目産品的同質化嚴重。受70/90政策限定，大部分限房價項目70%的産品需要做成(chéng)90平方米以下的中小戶型。“90平方米以下的産品很難做出花樣(yàng)，無非是南北通透或者是純南向(xiàng)戶型，抑或是一個衛生間或兩(liǎng)個衛生間的區别，僅此而已，沒(méi)有本質的區别，對(duì)于購房者來說，在選擇上也會無從下手。”郭毅說。
明年市場或更嚴峻
限房價項目對(duì)于北京新房市場銷售提振明顯。根據中原地産統計數據顯示，今年上半年，北京新房銷售月均在1000-2000套，而自從限房價項目入市以來，7月北京市的商品住宅成(chéng)交達到了2048套，8月超過(guò)3000套，呈上升趨勢。
即便如此，也難掩限房價項目去化壓力增大的事(shì)實。自2016年底按照“限房價、競地價”的方式出讓土地後(hòu)，目前北京已經(jīng)有超過(guò)60個限房價項目存在，而入市的16個項目，占比不過(guò)三分之一，如果今年下半年北京住宅土地繼續開(kāi)閘放量，市場將(jiāng)遭遇巨大壓力。
郭毅表示，“今年隻是一個相對(duì)艱難的開(kāi)始，明年市場會面(miàn)臨更加嚴峻的局面(miàn)。”
高壓之下，政策是否有微調的可能(néng)？諸如“限房價、競地價”的出讓方式微調，或者是改變土地供應結構，增加純住宅用地的供應，在郭毅看來，“可能(néng)性不大。”也有業内人士表示，“時間是最好(hǎo)的解藥，沒(méi)有更好(hǎo)的辦法。”(記者 段文平)
