登陸“城市更新是城市功能(néng)的重新定位，也是城市動能(néng)的重新發(fā)現。”中國(guó)房地産業協會副會長(cháng)、秘書長(cháng)馮俊表示，在城市規模有限的背景下，我國(guó)大城市已從增量時代進(jìn)入存量時代，這(zhè)也意味著(zhe)，城市更新將(jiāng)成(chéng)爲城市發(fā)展的新增長(cháng)點。
城市更新，是指將(jiāng)城市中已經(jīng)不适應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。現階段多講爲城市建成(chéng)區包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能(néng)改變或者拆除重建。
深圳市城市更新開(kāi)發(fā)企業協會會長(cháng)耿延良表示，目前可建設用地匮乏，空間承載力逼近極限，城中村曆史遺留問題嚴峻、教育等配套設施壓力持續加大，交通、市政基礎支撐能(néng)力承受考驗，承受更新需求迫在眉睫。預計到2020年深圳可提供新增建設用地僅59平方公裡(lǐ)，而且這(zhè)些地塊零星、分散。重大項目、公共設施要落地就會碰到土地空間匮乏的制約，産業轉型、城市發(fā)展也受到了土地空間的制約。
海口市國(guó)土資源局局長(cháng)韓藝師表示，海口與其他城市同樣(yàng)面(miàn)臨建設用地規模有限的問題，應當采取多種(zhǒng)方式，加大存量建設用地挖潛力度，促進(jìn)低效利用土地再開(kāi)發(fā)、提高土地集約節約利用水平。
翰德集團董事(shì)長(cháng)、總裁劉栩表示，土地資源日益稀缺，增量市場規模收縮，市場正在步入存量價值時代。在需求變化下，通過(guò)整體改造、包裝定位、個性化定制等增值服務，滿足多元化需求，賦予存量物業新的價值和用途，從而拓展存量空間，完善城市功能(néng)，促進(jìn)産業轉型升級，拉動經(jīng)濟增長(cháng)。他指出，北京、上海兩(liǎng)地被(bèi)低估商業物業達1500萬平方米以上，全國(guó)被(bèi)低估商業物業約4.3萬億平方米。
城市更新的根本作用在于提高了土地和房屋空間的利用效率。“需注意的是，城市更新不是單純的舊房推倒重來，而是培育新的城市功能(néng)，同時通過(guò)更新推動社會公平。”清華大學(xué)房地産研究所所長(cháng)劉洪玉說。
對(duì)此，劉栩表示，城市更新不僅是對(duì)建築物等硬件設施進(jìn)行改造，也是對(duì)各種(zhǒng)生态環境、文化環境、産業結構、功能(néng)業态、社會心理等軟環境進(jìn)行延續與更新，開(kāi)始逐漸滲透到金融、投資、科技、創新、人文、環境、經(jīng)濟、民生等諸多領域。
劉洪玉表示，城市更新實現了土地和房屋空間的最高最佳使用，創造就業機會、增加财政稅收、貢獻經(jīng)濟增長(cháng)。以創客空間、共享辦公爲例，均是在對(duì)既有建築更新的基礎上升級，如優客工場、氪空間、洪泰創新空間、SOHO 3Q等。“對(duì)投資商來說，舊建築更新、存量提升、功能(néng)改善就是投資機遇；而對(duì)政府來說，則是發(fā)展樓宇經(jīng)濟，借此提升核心區域形象，吸引優質企業落戶，提高政府稅收。”
“從房地産行業來看，國(guó)内房地産市場已經(jīng)進(jìn)入了存量時代，城市更新空間巨大。”劉栩說，一線城市存量住房再交易規模已經(jīng)達到新房交易規模的兩(liǎng)倍，二線重點城市如天津、杭州等存量房與新房交易規模之比也已經(jīng)達到1：1，而蘇州、武漢和成(chéng)都(dōu)等其他二線城市也在向(xiàng)這(zhè)一趨勢靠攏，未來兩(liǎng)三年内也將(jiāng)進(jìn)入存量房主導的時期。
的确，《上海住房發(fā)展十三五規劃》中也明确指出，到2020年爲止，上海舊住房綜合改造面(miàn)積需達到30萬戶，中心城區二級舊裡(lǐ)以下房屋改造面(miàn)積需達240萬平方米，各類舊住房修繕改造面(miàn)積達5000萬平方米的硬性指标。
鏈家研究院院長(cháng)楊現領表示，從國(guó)際經(jīng)驗觀察，當一個國(guó)家的住房自有率超過(guò)65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房套數大于1，由增量開(kāi)發(fā)主導的新房市場趨于穩定和成(chéng)熟，基于二手房流通和房屋資産管理的存量時代將(jiāng)逐步來臨。2016年中國(guó)二手房交易額超過(guò)6萬億，占住房交易總額的比例達到41%從中國(guó)總體上正處于向(xiàng)存量市場轉換的過(guò)渡期。2016年北京、上海的二手房交易額占比已高達74%、72%，這(zhè)個比例已經(jīng)達到成(chéng)熟國(guó)家、成(chéng)熟市場的水平。
有業内人士認爲，以重點中心城市核心區域爲主的“城市更新”，將(jiāng)成(chéng)爲房地産市場未來十年乃至更長(cháng)時間的下一個風口。
