登陸京東高調發(fā)布房地産戰略、阿裡(lǐ)巴巴快速布局全國(guó)住房租賃市場、鏈家自如早已吸引大批年輕人入住……種(zhǒng)種(zhǒng)迹象表明，住房租賃市場正在成(chéng)爲房地産行業的投資新風口。專家表示，住房租賃市場呈現蓬勃發(fā)展勢頭，或將(jiāng)對(duì)我國(guó)樓市調控和完善住房供給體系産生積極影響。
互聯網巨頭接連布局
10月24日，京東召開(kāi)新聞發(fā)布會，正式宣布進(jìn)軍房地産市場，并稱無論住宅還(hái)是商業地産，運營租賃業務對(duì)于開(kāi)發(fā)商來說都(dōu)并非易事(shì)，這(zhè)恰恰是京東進(jìn)軍房産市場的機會。
就在舉行發(fā)布會的4天前，北京市住房和城市建設委員會網站公告顯示，京東旗下的北京京東尚科信息技術有限公司成(chéng)爲北京住房租賃監管平台技術合作項目的中選單位。這(zhè)意味著(zhe)，京東將(jiāng)成(chéng)爲北京住房租賃市場的支持平台。
無獨有偶，另一家互聯網巨頭阿裡(lǐ)巴巴早在今年8月份便與杭州市政府達成(chéng)戰略合作，欲建立全國(guó)首個“智慧住房租賃平台”。在協議達成(chéng)50天後(hòu)在平台上線，并在支付寶上陸續開(kāi)通了上海、北京、深圳、杭州、南京、成(chéng)都(dōu)、西安、鄭州8個城市的線上租房服務，預計將(jiāng)有100萬間公寓“入駐”支付寶。
傳統房地産企業更是虎視眈眈。近日，國(guó)内首單央企租賃住房REITs（房地産信托投資基金）——中聯前海開(kāi)源—保利地産租賃住房一号資産支持專項計劃獲得上交所審核通過(guò)。保利地産董事(shì)長(cháng)宋廣菊表示，保利租賃住房REITs項目將(jiāng)成(chéng)爲保利集團構建“一主兩(liǎng)翼”業務布局的戰略性資本工具，用以積極開(kāi)拓住房租賃市場的金融創新。
與此同時，萬科、龍湖、遠洋、旭輝等行業龍頭開(kāi)發(fā)商，紛紛選擇以自建團隊或合作的方式進(jìn)入長(cháng)租公寓領域，積極布局；鏈家自如、魔方公寓、青年彙、蘑菇公寓……各色長(cháng)租公寓品牌如雨後(hòu)春筍般湧現。
市場規模超4萬億元
各路資本紛紛湧入住房租賃領域，首先要得益于國(guó)家政策的強勢推動。近年來，國(guó)務院及相關部委多次印發(fā)意見鼓勵加快培育和發(fā)展住房租賃市場建設。早在去年6月份，國(guó)務院辦公廳出台《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若幹意見》明确，到2020年基本形成(chéng)供應主體多元、經(jīng)營服務規範、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。其中，發(fā)展住房租賃企業被(bèi)擺在培育市場供應主體的首要位置。
今年7月份，住房城鄉建設部等九部門聯合發(fā)布通知，明确在12個重點城市加快推進(jìn)租賃住房建設，培育和發(fā)展住房租賃市場。在政策引導下，多地開(kāi)始建立住房租賃監管平台，杜絕虛假房源和黑中介等問題。此外，地方政策也持續跟進(jìn)，從供給、金融、财政等方面(miàn)給予支持。
業内人士表示，去年以來國(guó)家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地産調控政策，樓市調控效果持續顯現。但長(cháng)遠來看，還(hái)須完善中國(guó)的住房供應體系。購租并舉是深化住房制度改革的主要方向(xiàng)，當前加快發(fā)展住房租賃市場的意義重大，且十分迫切。政策對(duì)住房租賃的大力支持直接激活了市場。
與此同時，傳統地産開(kāi)發(fā)業務利潤率不斷下滑，也迫使企業尋求新的增長(cháng)點。據住房城鄉建設部統計，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮租房居住。圍繞這(zhè)些人口産生的住宿以及生活消費，是一個萬億元級住房租賃市場。東方證券的研究顯示，到2030年國(guó)内的租房群體數量將(jiāng)達到2.7億人，整個房地産租賃市場的規模將(jiāng)達到4.2萬億元。鏈家的報告則顯示，中國(guó)房屋租賃市場規模2020年爲1.6萬億元，2025年爲1.9萬億元，2030年會超過(guò)4萬億元。“面(miàn)對(duì)這(zhè)麼(me)大一塊蛋糕，對(duì)于企業而言，想必都(dōu)是要積極布局并參與其中。”方正證券房地産首席研究員夏磊說。
市場存在較大供需缺口
失衡的租售比和限購政策也將(jiāng)推動住房租賃市場發(fā)展。夏磊表示，一邊是高企的房價，另一邊是不及房價增速的租金增速，其後(hòu)果是：買房成(chéng)本與租房成(chéng)本之間差額越來越大，直接體現在月供與租金的差值不斷拉大。兩(liǎng)相比較，租房意願會因此得到加強。
《中國(guó)流動人口發(fā)展報告2016》數據顯示，截至2016年底，我國(guó)流動人口有2.45億人，假設70%的流動人口需要租房，占全國(guó)人口的12.5%。美國(guó)租賃人口占比爲35%，英國(guó)租賃人口占比爲37%，日本租賃人口占比爲27%。租房人口占比低，將(jiāng)保證租賃市場未來的增長(cháng)空間。
夏磊透露，在一線城市，租賃需求尤爲旺盛，但是目前房源供給不足，市場供給端存在缺口。以北京爲例，2016年末北京常住人口約2173萬，租賃人口占比約34%。最近一次人口抽樣(yàng)調查顯示，我國(guó)家庭平均規模3.1人/戶，則租賃房屋大約需要238萬套。目前北京租賃房屋約有150萬套左右，供需缺口約爲1/3。
同時，目前我國(guó)住房租賃市場中，約90%的房源爲個人出租，在一些國(guó)家成(chéng)熟的房地産市場中，專業租賃企業提供房源占比在30%左右。個人出租形式占比過(guò)高，會帶來房源質量差、政府監管難、黑中介橫行、安全隐患大等問題。比如群租房，一套90平方米的住宅，多的時候竟然能(néng)住數十人，帶來諸多社會問題和安全隐患。
專家建議，必須大力發(fā)展專業化的住房租賃經(jīng)營企業，充分發(fā)揮市場作用，調動企業積極性，通過(guò)租賃、購買等方式多渠道(dào)籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平，形成(chéng)大、中、小住房租賃企業協同發(fā)展的格局，滿足不斷增長(cháng)的住房租賃需求。
