登陸上周末，樓市調控的消息再次占據了頭條。不同的是，此次加碼采用了“凍産”。據媒體報道(dào)，22日至23日，2天内8個城市密集加碼樓市調控措施，西安、重慶、南昌、南甯、長(cháng)沙、貴陽、石家莊、武漢8個城市中6個城市實施了限售。
對(duì)于房地産市場來說，今年格外特殊。一方面(miàn)是限購限貸的持續升級，另一方面(miàn)是諸多長(cháng)效機制政策的出台和執行。在如今環球經(jīng)濟流動緊縮、國(guó)内堅定去杠杆的背景下，上述兩(liǎng)方面(miàn)的行動并非偶然。
今年調控目的與以往截然不同
縱覽今年以來的限購限貸升級，時間節點選擇都(dōu)是購房旺季。
首先來看本次調控加碼，時間恰逢十一黃金周之前。在此次8城市發(fā)布樓市新政前，北京等城市早已率先采取了更大幅度的上浮利率措施，其中，首套房貸利率較基準利率上調5%-10%，這(zhè)已是北京今年以來第六次調整房貸利率。再看此次調控升級的幾大城市中，程度最低也是新購住宅需滿兩(liǎng)年才能(néng)交易，一些城市需要滿三年以上才能(néng)交易。
今年的另一調控節點是五月。彼時各地出台新的限購限貸措施，以及對(duì)原有限購限貸政策的升級，包括北京、上海、廣州、深圳等數十個省和城市。
當時河北保定市還(hái)加了一條，對(duì)通過(guò)“限房價、競地價”“限地價、競房價”的“雙限雙競”模式取得土地後(hòu)開(kāi)發(fā)建設的商品住房，自取得房産證之後(hòu)，未滿10年，不得買賣。此舉被(bèi)稱爲“史上最嚴10年限售”。
今年連續兩(liǎng)次曆史性升級限購限貸措施，跟曆年調控手段上或許類似，但性質和背景已發(fā)生重大變化。此前，調控是爲給房地産市場降溫，抑制投機性需求，解決房價短時間内上漲過(guò)快；然而，此次限購限貸政策，真正的目标是要改變現有房地産行業運行機制。
标普降級：負債攀升的背後(hòu)是房地産業
自從五月份升級限購限貸開(kāi)始，敏感者或可發(fā)現風向(xiàng)已然轉變。從政策面(miàn)看，關于房地産市場的“長(cháng)效政策”不斷，首先是廣州等地的“租售同權”，而後(hòu)是北京等地的“共有産權”，再到國(guó)土資源部、住房城鄉建設部關于上海、廣州、杭州等13個城市，開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點。判斷調控的長(cháng)期性與短期性，關鍵在于是否有配套政策出台。自5月限購限貸升級後(hòu)，開(kāi)啓的租賃住房市場推進(jìn)計劃等系列政策，其意在徹底改變房地産行業運行邏輯——“組合拳”政策的有序推出，是之前中國(guó)房地産市場沒(méi)有見到過(guò)的。
自從1987年深圳拍出第一塊土地，中國(guó)房地産市場自此開(kāi)啓了長(cháng)達三十年的，類似香港的發(fā)展模式。這(zhè)一模式不僅給各地方政府帶來充足建設資金，也刺激了房地産相關産業發(fā)展，房地産行業對(duì)中國(guó)GDP推動更進(jìn)入不可忽視的階段。
然而，這(zhè)種(zhǒng)模式發(fā)展到今天，種(zhǒng)種(zhǒng)迹象表明其已完成(chéng)了使命，如再持續，不僅地方政府發(fā)展其他産業的積極性受阻，負債意願更會攀高。如此一來，金融資源很難分散到其他領域，房價泡沫的持續也會大幅擡升民衆和創業者生活成(chéng)本，中國(guó)經(jīng)濟從房地産行業受到的負面(miàn)影響，將(jiāng)遠超正面(miàn)貢獻。
從全球市場看，中國(guó)正處金融行業開(kāi)放過(guò)程中。近期，标普等國(guó)際評級機構，屢次下調中國(guó)信用評級，其原因跟銀行、地方政府負債等有很大關系。如果因房地産行業負債率高，以及其價格等風險難以化解的問題，導緻評級機構持續對(duì)中國(guó)金融機構，以及主權信用評級說三道(dào)四，勢必會帶來巨大的資産估值問題。如此一來，中國(guó)政府、企業、民衆的負債成(chéng)本將(jiāng)上升，這(zhè)意味著(zhe)未來中國(guó)經(jīng)濟增長(cháng)中的大部分收益都(dōu)將(jiāng)被(bèi)利息吃掉——這(zhè)是評級機構的威力，也是中國(guó)爲什麼(me)要堅定解決房地産問題的主因之一。
租賃住房未建成(chéng)前，新房缺口依然存在
由于房地産問題，牽扯到金融機構、地方政府，以及民衆負債問題，任由房地産行業負債式無限擴張是不可能(néng)的。因此，近年高層反複強調“形成(chéng)促進(jìn)房地産市場穩定發(fā)展的長(cháng)效機制”。
事(shì)實上，建立房地産行業長(cháng)效機制，目的是要以市場化之外的方式，解決民衆住房難等諸多問題，如提高投資需求成(chéng)本、降低房價預期、逐步研究房産稅等。中國(guó)經(jīng)濟此前之所以完全依賴市場化的房地産業，根本原因在于房子于國(guó)于家，都(dōu)是巨大開(kāi)支，以福利方式解決民衆住房問題成(chéng)本巨大。
但今日不同了，政府通過(guò)共有産權、租售同權、集體土地用于出租房建設等方式，正在將(jiāng)房地産行業完全靠市場化解決的邏輯，轉入到以市場化爲主，計劃福利性質爲輔的模式。
回歸到此輪調控，房價會如何變化呢？
筆者以爲，正在升級的限購限貸政策，确實會有很大抑制作用，但從長(cháng)期判斷，這(zhè)種(zhǒng)凍結流動性的辦法，屬于非常之舉，對(duì)整個市場的影響反而會出現反彈。比如，延長(cháng)出售周期會導緻一定期限之内，二手房的供給持續減少，在更多租賃住房未建成(chéng)之前，民衆對(duì)新房的需求依舊會增大。因此，如果新房供給難以增加，就算出現限價政策，新房也不得不變相漲價，由此滋生的腐敗等問題，也會逐步暴露。
需要注意的是，雖然中國(guó)房地産市場還(hái)未成(chéng)熟，因此有必要抑制過(guò)熱投資需求。
不過(guò)，相比之下更需盡快落實長(cháng)效機制，否則限購限貸給二手房市場帶來的影響，可能(néng)會導緻房地産業的流動性迅速冷卻，而中國(guó)目前北京上海等城市，二手房交易量已占到整個交易量的50%以上，若流動性冷卻則會直接影響政府稅收。如果再加上從土地拍賣等收入的減少，很多地方政府的收入會出現很大的問題，這(zhè)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟來說也存在一定壓力。
因此盡快落實租賃市場，更多增加房地産市場的有效供給，才是解決房地産問題的根本辦法。
