登陸編者按：進(jìn)入“五限時代”的中國(guó)樓市正在降溫，政策層層加碼之下，交易量應聲而落，房價趨穩。然而，單靠一個“限”字，難以從根本上釋放購房需求。面(miàn)對(duì)依然強勁的購房預期和旺盛的實際需求，樓市管理正步入後(hòu)調控時代。
中共中央政治局日前召開(kāi)會議強調，要穩定房地産市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長(cháng)效機制。《經(jīng)濟參考報》即日起(qǐ)推出“樓市後(hòu)調控時代”系列報道(dào)，察訪樓市實情，探索如何利用好(hǎo)當前的窗口期，建立長(cháng)效機制，促進(jìn)樓市平穩健康發(fā)展。
曆經(jīng)“9·30”“3·17”兩(liǎng)輪房地産調控持續發(fā)力，一二線城市齊齊進(jìn)入環比“量價齊跌”階段，周期性拐點正在不斷逼近。不過(guò)，樓市的整體趨穩似乎并未影響到開(kāi)發(fā)商對(duì)三四線城市的良好(hǎo)預期，數據顯示，三四線城市的土地市場仍然火爆，多個城市在2017年上半年已經(jīng)實現上百億的土地出讓收入。業界人士認爲，當前樓市調控需保持定力，一要遏制熱門城市調控松動迹象，二要避免三四線城市房價炒作現象。
一二線城市周期性拐點不斷逼近
國(guó)家統計局公布的數據顯示，2017年1至6月份，全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)投資50610億元，同比名義增長(cháng)8.5%，增速比1至5月份回落0.3個百分點。1至6月份，商品房銷售面(miàn)積74662萬平方米，同比增長(cháng)16.1%，增速比1至5月份提高1.8個百分點。
全國(guó)一二線熱點城市商品住宅市場普遍出現“量價齊跌”的态勢。國(guó)家統計局發(fā)布2017年6月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，在因地制宜、因城施策的房地産調控政策作用下，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5個百分點之間。初步測算，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分别下降0.1%和0.2%，二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落。
中原地産首席分析師張大偉認爲，在調控政策的影響下，一二線熱點城市房價全面(miàn)被(bèi)控制，樓市調控的影響已經(jīng)在一線城市全面(miàn)出現。他進(jìn)一步指出，當前房地産各項關鍵數據全面(miàn)回落，樓市漲幅觸頂迹象明顯。其中，平均價格下調的最主要原因是成(chéng)交結構的變化，從成(chéng)交結構看，一二線城市成(chéng)交量明顯減少，導緻了價格加速下調。
“房價下跌的時候往往是‘利率高原’形成(chéng)的時候。”保利地産首席分析師吳定金表示，不少銀行把居民房貸都(dōu)視作“雞肋”，不僅二套房貸利率推升至基準利率的20%，更是把首套房貸利率也上調至了基準利率的10%，銀行方面(miàn)利率優勢方面(miàn)的政策正逐步取消。
上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，70城房價指數，相當于房地産行業的“上證綜合指數”。從統計的角度看，同比增幅曲線的收窄，和環比增幅不斷變小有關，但當前同比增幅還(hái)沒(méi)有由正轉負，因此樓市并未出現大拐點，但樓市調整是一個逐漸降溫的過(guò)程，當前環比“量價齊跌”，周期性拐點正在逼近。
偉業我愛我家集團副總裁胡景晖認爲，近三個月的市場走勢表明，北京“317新政”及後(hòu)續一系列政策的效果非常顯著。在此輪調控中，政策的輪番出台使得樓市的投資投機需求被(bèi)徹底打壓，市場因此迅速退燒，住房向(xiàng)居住屬性回歸，購房者的心态向(xiàng)理性回歸。市場交易量的降溫還(hái)會繼續，但降幅將(jiāng)逐步收窄。
三四線城市樓市升溫現風險
樓市的整體趨穩似乎并未影響到開(kāi)發(fā)商對(duì)三四線城市的良好(hǎo)預期，全國(guó)樓市銷售依然明顯呈現分化。從統計局數據看，三四線城市接近全面(miàn)上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過(guò)或達到1%的有20個城市，二手房漲幅超過(guò)或達到1%的有14個城市，基本全部爲三四線城市。
克而瑞研究中心數據顯示，從成(chéng)交結構看，一二線城市樓市成(chéng)交占比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業集團CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地産金融形勢發(fā)布會”上說：“今年上半年，三四線城市是成(chéng)交主力。一二線城市銷售比重下降10個百分點，但三四線城市樓市銷售在全國(guó)總成(chéng)交量中比重上升13個百分點，高達75%。”
從全國(guó)市場看，随著(zhe)樓市調控，一二線核心城市的土地熱正轉移到三四線城市。中原地産首席分析師張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無錫、甯波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過(guò)百億元，平均土拍溢價率超過(guò)40%，相比往年有明顯上升。
以佛山爲例，當地拿地成(chéng)本較廣州、深圳等一線城市低，而二級市場成(chéng)交表現又居廣東省前列，兩(liǎng)方面(miàn)因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)駐，大大加劇了當地的競争。據中原地産研究中心統計數據顯示，截至6月20日，佛山的土地出讓金總額已達到395億元。
記者采訪了解到，爲了維持規模增長(cháng)，不少企業改變了以往去一二線城市拿地的看法，對(duì)于一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市，很多房企都(dōu)表示有意布局，有些三線城市已經(jīng)成(chéng)爲房企争相拿地的陣地。以保利地産爲例，該公司2016年全年一二線城市拓展容積率面(miàn)積超過(guò)1600萬平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季度，這(zhè)一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市，保利地産均有土地入庫。
上海易居房地産研究院副院長(cháng)楊紅旭指出，過(guò)去兩(liǎng)年的上升短周期内，樓市熱點從一線到二線到弱二線到都(dōu)市圈到三四線，正在經(jīng)曆輪動擴散的過(guò)程。不過(guò)三四線城市的樓市成(chéng)長(cháng)性較弱，多年未漲的一波爆發(fā)後(hòu)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的風險將(jiāng)不斷累積。
張大偉預計，本輪樓市分化進(jìn)入新周期，一二線在調控下降溫，三四線在投資需求推動下上升將(jiāng)是2017年下半年樓市的主要特點。
環熱點城市“溢出”效應顯著
眼下，随著(zhe)北上廣深及南京、合肥、廈門、杭州等一二線熱點城市調控政策的執行，其周邊各“環熱點城市”承接“溢出”效應愈加顯著，大部分城市商品住宅市場呈“量價齊升”态勢，當地政府紛紛出台調控政策，爲樓市降溫。然而在諸多因素下，環熱點城市樓市的調控難度正逐步增加。基層主管部門和業内專家建議，未來可考慮在“一城一策”基礎上加強“區域協調施策”，提高調控實效。
自去年10月安徽合肥出台限購限貸政策以來，毗鄰合肥的六安市房地産市場逐步升溫，銷售量屢創新高。六安市房地産市場管理局統計顯示，2016年全市商品房銷售面(miàn)積達663.71萬平方米，同比增長(cháng)126.1%，增幅爲全省之首；銷售金額308.79億元，首次突破300億大關。
今年一季度，六安房地産市場繼續升溫，全市銷售商品房面(miàn)積同比增長(cháng)20.37%，銷售金額同比增長(cháng)46.8%，商品房均價爲同比增長(cháng)21.81%。4月底，記者在六安走訪多家樓盤發(fā)現，每家售樓部都(dōu)用大幅海報挂出了“合六城際鐵路”的走向(xiàng)圖、站點分布等。根據國(guó)家發(fā)改委已批複的規劃，合六城鐵將(jiāng)使六安進(jìn)入合肥“一小時通勤圈”。
六安悠然藍溪項目一位售樓經(jīng)理熱情地介紹說，“3月份我們曾加推過(guò)一次，均價還(hái)不到5000元，132套房源隻臨時通知了手頭客戶就一天賣完。5月底我們準備開(kāi)幾棟大平層，預計價格漲到6500元左右，房源同樣(yàng)是100多套，估計根本不夠賣。”
在江蘇句容市，受南京調控後(hòu)“外溢”及首條跨市地鐵S6線(甯句城際)的影響，句容樓市同樣(yàng)從去年10月開(kāi)始“量價齊升”，全年商品住宅銷售面(miàn)積是2015年的3倍以上。購房者中南京人占90%以上，承接了南京大量的剛需和投資購房需求。
爲控制過(guò)熱局面(miàn)，環熱點城市成(chéng)交漸熱的強三四線衛星城市陸續出台調控政策，給樓市降溫。記者梳理發(fā)現，陸續出台調控政策的環熱點城市有：環京津的保定、滄州、廊坊、涞水、涿州、懷來、張江口等，環滬甯杭的鎮江、嘉興、句容、嘉善、滁州、無錫等，環廣深的中山、佛山、東莞、珠海等。政策手段也涵蓋了限購、限貸、限賣、控制備案價格、加大土地供應等各個層面(miàn)。
區域協調施策 承接疏解剛需
嚴躍進(jìn)表示，已進(jìn)入“史上最嚴調控”的熱點城市對(duì)周邊區域的房地産市場將(jiāng)繼續産生深遠影響，後(hòu)者已進(jìn)入“去庫存”和“控房價”雙軌并行階段，調控難度將(jiāng)繼續增加。
這(zhè)一觀點也得到了受訪的地方主管部門和業内人士認可，他們提出，對(duì)于房地産市場已經(jīng)有緊密聯系的核心城市和其周邊環熱點地區，需要有新的調控視角和手段。
世聯行董事(shì)長(cháng)陳勁松提出，随著(zhe)經(jīng)濟的融合以及城際交通的徹底改善，房地産市場原先以城市劃分的“闆塊”將(jiāng)在未來三年發(fā)生巨大變化，城市界限越來越模糊，區域概念強化，僅僅以行政邊界實施的“一城一策”調控可能(néng)會無法适應市場變化。
爲此，陳勁松等人建議，首先要通過(guò)完善現有的城市群市長(cháng)聯席會議等機制，將(jiāng)區域房地産市場逐步作爲一個“中觀整體”看待，在“一城一策”的基礎上，逐步探索“區域協調施策”。
保利地産首席分析師吳定金則認爲，當前這(zhè)種(zhǒng)“城市群調控場”的态勢已然初具雛形，對(duì)區域市場整體回歸理性産生了積極作用。但由于不同城市長(cháng)期的行政分割，在協調程度、形成(chéng)調控合力的能(néng)力、以及政策科學(xué)性上還(hái)需進(jìn)一步完善。
二是完善政策設計，合理承接中心城市住房需求，幫助疏解中心城市功能(néng)。句容市房地産市場管理局副局長(cháng)馮義進(jìn)提出，句容市在城市群規劃上已經(jīng)有爲南京提供配套服務的定位，其他環熱點城市也類似，積極融入中心城市是發(fā)展方向(xiàng)之一。
“考慮到這(zhè)些因素，可适時調整政策，允許在南京繳納一年社保的無房家庭在句容購房，而不是必須在句容繳納一年社保或個稅，使句容能(néng)夠合理承接南京的剛需。”馮義進(jìn)說。
三是加快完善環熱點區域的不動産登記信息聯網，推動信息共享和互通互認，爲區域協調施策提供信息基礎。受訪人士建議，可設定信息聯網倒計時時間表，使投機炒房者盡快“曝光”，提高限購限貸等調控政策的實施效果，在樓市調控中既能(néng)有效保障外溢人群的剛需，又能(néng)精準打擊投機炒作需求，維護市場秩序。
