登陸不論是北方的保定，還(hái)是南方的珠海，當10年限售的新規一經(jīng)公開(kāi)，便引發(fā)軒然大波。
記者梳理發(fā)現，買房後(hòu)一定年限出讓的政策，限轉售時間一般爲2年-3年，而保定高碑店白溝鎮限售時間爲5年，最長(cháng)的是保定、珠海的土地出現“限轉售”政策，竟然達到10年。
“現在投機仍成(chéng)風。”5月25日，上海房産經(jīng)濟學(xué)會高級經(jīng)濟師顧海波在接受媒體記者采訪時說，從遏制投機的意義上講限售是對(duì)的，但問題是限制投機的最好(hǎo)、最主要手段不是限售，而是收縮信貸、去杠杆及房地産保有稅(房地産稅)。
顧海波還(hái)稱，房地産調控是個系統工程(即長(cháng)效機制)，必須從供給和需求及制度、法律和行政方面(miàn)多管齊下，隻要堅持“管好(hǎo)地根、管住銀根、遏住投機、抑制投資、嚴格問責、嚴懲腐敗”，樓市一定會回歸理性。
土拍限售10年
限售最嚴格的第一個城市是保定。
5月20日，保定一幅最新挂牌的住宅土地在出讓條件中規定，購房人在取得不動産權證之日起(qǐ)10年内不得買賣。這(zhè)塊土地名爲2017-30号地塊，達10.0361萬平方米，競買保證金3.91億元。保定公共資源交易中心針對(duì)2017-30号宗地，首次采用“限房價競地價，限低價競房價”的“雙限雙競”出讓方式，并專門出具“國(guó)有建設用地使用權出讓須知”。
土地出讓文件顯示，“雙限雙競”方法是指，最高土地限價1100萬元/畝；最高房屋銷售限價13000元/平方米；競得人在其建設完工後(hòu)，不得自持自己開(kāi)發(fā)的房産，需告知購房人在取得不動産權證之日起(qǐ)10年内不得買賣。
“隻是一宗土地，并非是保定出讓的所有土地都(dōu)限售10年。”5月25日，當被(bèi)問及保定限售10年時，中原地産首席分析師張大偉對(duì)媒體記者表示，當前，樓市的減法已經(jīng)做到極緻，“限購、限貸、限價、限售、限商”一應俱全。
無獨有偶，廣東珠海也開(kāi)始嘗試“10年限售”的土拍新政。截至5月24日，珠海市國(guó)土資源局共挂牌出讓15幅地塊，其中3幅住宅地塊給出“10年限售”的規定。
珠海市國(guó)土局官網顯示，珠國(guó)土儲2017-16、珠國(guó)土儲2017-26、珠國(guó)土儲2017-30三幅居住用地規定購買住房10年内不得轉讓。按照地塊的出讓公告，上述三幅住宅地塊均用于企業員工生活配套項目建設，但公告要求員工所取得住宅自核發(fā)《不動産權證》之日起(qǐ)10年後(hòu)方可轉讓。
記者随後(hòu)在珠海市國(guó)土局官網還(hái)看到，多幅商業用地在出讓中給出“諸多限制”。包括要求競得企業自持10年内不得抵押、轉讓及銷售。比如，珠海保稅區2017-23号地塊的規劃用途爲商務、商業，自項目竣工驗收之日起(qǐ)10年内不得抵押、轉讓及銷售。與之類似的還(hái)有，對(duì)地塊項目的稅收貢獻等也有要求，一旦考核不達标還(hái)需每年向(xiàng)珠海保稅區管委會支付上百萬元的違約金。2017-29号地塊，一旦在5年的考核期内有任何一項未達到約定的，競得人須每年向(xiàng)珠海保稅區管委會支付違約金452萬元。
相比保定、珠海有個别地塊限售10年不同，保定高碑店白溝鎮限售5年，其餘各城市在“限售”時間上大多設定爲“滿2年或3年後(hòu)方可轉讓”。長(cháng)沙“限售”政策提出，在限購區域内購買的商品住房，需滿2年後(hòu)方可上市交易，而無錫、嘉興均規定未滿2年的，不得上市交易。
“鎖定2016年下半年以來處于高位的房貸資産，不讓其交易，不讓其貶值，有利于防止因房價下降而帶來銀行系統性金融風險。”同策咨詢研究總監張宏偉表示，樓市“限售”時間長(cháng)度的界定與樓市調控政策執行時間、市場周期時間、銀行個人按揭資産風險的壓力、投資渠道(dào)等諸多因素密切相關，并非任意制定。
36城限售
當前，一線與熱點二三四線城市的房地産已全面(miàn)進(jìn)入“限時代”。
“限售就是樓市的去杠杆政策，使得購房者必須要以自用爲目的配置資金。這(zhè)樣(yàng)，按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能(néng)吸引高杠杆的高成(chéng)本資金進(jìn)入。”張大偉說，限售未來預計將(jiāng)快速向(xiàng)三四線蔓延，後(hòu)續可能(néng)會超過(guò)50個城市執行限售。
亞太城市房地産研究院院長(cháng)謝逸楓提供給記者的調查數據顯示，過(guò)去的一年2個月内，全國(guó)已有90個一二三四線市、縣、區實施了新一輪地方樓市調控。而今，各類“限制”多達15種(zhǒng)：限購(一二手住宅、商住、公寓、平房、産權酒店)、限貸、限房價、限地價、限簽、限售、限轉售、限樓盤銷售套數、限面(miàn)積、限精裝、限戶型、限購買對(duì)象、限外資、限搖号、限自持等。
據謝逸楓統計，截至2017年5月25日，全國(guó)已經(jīng)有36地進(jìn)入“限轉售模式”。
據張大偉介紹，本輪市場調控政策全面(miàn)升級，從調控政策内容看，4月超過(guò)50個城市發(fā)布了70餘次調控政策，其中北京、保定、成(chéng)都(dōu)等城市均發(fā)布了多次政策。“相比往年調控，本次調控最明顯的是增加了限售+限商，如北京、上海全面(miàn)實行了限商，其他二三線城市限售的範圍越來越大。”張大偉說。
在5月18日國(guó)家統計局發(fā)布4月70個大中城市房價數據後(hòu)，長(cháng)沙、無錫、嘉興、保定等地連發(fā)樓市調控新政，且均采取了“限售”措施。
至于限售的影響，張大偉稱，從政策上看，基本都(dōu)是取得不動産證後(hòu)幾年不得銷售，再加上2年的限售時間，新買的房子至少4-5年才可以出售。“這(zhè)種(zhǒng)限售明顯打擊了投機和投資需求，切斷了短期獲利的可能(néng)性。”張大偉說，這(zhè)對(duì)于加杠杆的投資者來說，風險越來越大。
記者梳理發(fā)現，本輪樓市調控開(kāi)始全面(miàn)封堵了城市圈，比如北京及雄安新區周圍全面(miàn)限購，再有就是珠三角、長(cháng)三角。在過(guò)去一年多的時間裡(lǐ)，長(cháng)三角、珠三角的周圍區域，因爲價格絕對(duì)值較低導緻投資需求旺盛，房價上漲了一倍多。
“從政策預期看，本輪房價調控全面(miàn)再升級，遇漲即調。而且與往年調控不一樣(yàng)的是，本輪以北京爲代表的城市調控力度刷新了曆史紀錄，可以說全方面(miàn)封堵了任何炒房的可能(néng)性。”張大偉分析，出現大量炒房客是這(zhè)些區域限購的主要原因。
