國(guó)務院智囊：盡快擴大房地産稅試點 否則積重難返

房地産市場的調控要從促使短期價格下降的目标轉爲以房地産回歸居住爲主的屬性的最終目标。短期調控政策适度長(cháng)期化，保持房地産價格的穩定直至與長(cháng)效機制對(duì)接，應能(néng)避免釋放房價反彈的預期。要避免像過(guò)去幾輪房地産市場調控那樣(yàng)，價格稍降就被(bèi)“崩盤論”和“GDP下滑”的說法所誤導，緻使調控政策被(bèi)恐慌預期挾持，應堅定“房子是用來住的”理念，增強改革的定力，并加大房地産調控政策的執行力度和問責機制。

左曉蕾

随著(zhe)房地産市場環境的不斷變化，房地産調控政策邏輯也有了新變化。鑒于過(guò)去短期調控政策諸多弊端和長(cháng)效機制的缺位，眼下的關鍵問題是我們該如何建立基于存量市場的房地産長(cháng)效機制？

筆者在之前兩(liǎng)篇文章（見5月10日、19日本欄）中描述了國(guó)内房地産市場投機爲主及市場機制失靈的現狀，并提出我國(guó)當下房地産市場平穩健康發(fā)展的關鍵是政府如何調控幹預。今天筆者就重點談政府幹預。當下，政府幹預最基本的原則，是确保房地産調控向(xiàng)市場機制的方向(xiàng)修複而不是進(jìn)一步扭曲市場機制。而要達成(chéng)這(zhè)個目标，短期調控政策和長(cháng)效治理機制還(hái)需進(jìn)一步改進(jìn)和完善。

首先，房地産市場的調控要從促使短期價格下降的目标轉爲以房地産回歸居住爲主的屬性的最終目标。以炒房爲主的投機市場破壞了市場機制，房地産市場回歸“居住爲主”的市場，滿足市場機制理性決策的前提和效用最大化的約束，才能(néng)真正修複市場調節機制。以價格下降爲目标的調控，有短期“抑制”投機性需求的作用，但無法長(cháng)期穩定房價，反而房價會越調越高，投機需求越調越大。

要使房地産以“消費品”爲主，繼而實現均衡價格，避免像過(guò)去幾輪房地産市場調控那樣(yàng)，價格稍降就被(bèi)“崩盤論”和“GDP下滑”的說法所誤導，緻使調控政策被(bèi)恐慌預期挾持，應堅定“房子是用來住的”理念，深刻認識房地産調控是供給側結構改革的重要部分。同時，轉變房地産是支柱産業的慣性思維，增強改革的定力，并加大房地産調控政策的執行力度和問責機制。

其次，促使短期調控政策長(cháng)期化直至與長(cháng)效機制對(duì)接。過(guò)去這(zhè)些年，限貸限購等政策一直作爲短期調控措施，在多種(zhǒng)複雜原因下調調停停，非但沒(méi)能(néng)使房地産市場回歸居住屬性，反而使價格更不穩定。炒房爲主的市場的形成(chéng)非一日之功，因而調控政策也不是權宜之計。短期調控政策适度長(cháng)期化，保持房地産價格的穩定直至與長(cháng)效機制對(duì)接，應能(néng)避免釋放房價反彈的預期。

其三，短期調控要遏制所有與調控政策博弈甚至超越道(dào)德底線的行爲。炒房行爲與其他非理性投機行爲一樣(yàng)，爲了利益不擇手段，屢屢出現僞造債務糾紛、離婚制造突破限購條件的假象，通過(guò)消費貸款支付首付突破限貸約束，通過(guò)裝修貸款變相推高房價等與限購限貸政策博弈的行爲和非法集資購房行爲，使調控政策不能(néng)達成(chéng)預期效果。對(duì)此，所有中介、銀行、其他金融機構和民政部門都(dōu)應有必要的嚴格約束、問責和懲罰機制。同時，加強媒體對(duì)離婚炒房等破壞社會基本價值觀行爲的輿論壓力。

其四，“适度增加土地供給”，明确土地供給提供的房屋的居住結構。理論和實踐都(dōu)說明，房地産一旦成(chéng)爲投機爲主的市場，那“無限”的投機需求是不可能(néng)靠不斷增加供給來滿足的。因此，籠統地“适度增加土地供給”，釋放供給不足的信号，會引導價格上漲的預期，炒房需求會進(jìn)一步上升；而供給“短缺”導緻地王頻出，進(jìn)一步推高價格。需求與供給交相推動，價格泡沫進(jìn)一步膨脹就不可避免了。所以，一二線房地産市場需要的是供給側結構調整。房地産市場的供給結構向(xiàng)與城鎮化發(fā)展相一緻的方向(xiàng)調整，增加真正“鋼性需求”供給。真正的剛性需求是以進(jìn)城農民工在城鎮以安居爲主的市場，大學(xué)生畢業留城工作買或租得起(qǐ)的住房需求市場，明确“适度土地供給”主要提供剛需結構的住房供給，并配套必要的政策保證這(zhè)樣(yàng)“剛性需求”的居住性住房的供給需求，達成(chéng)“剛性住房”的供求平衡。剛性層次的以居住爲主的房地産市場，就具備了形成(chéng)真正意義上的市場定價機制的基礎，而投機性需求以“剛需”供給不足推動房價的炒作就失去了底氣。如此，整體房價繼續上漲動力不足，炒房需求會漸漸冷卻，逐步回歸平衡，以居住爲主的房産供給借城鎮化戰略也就獲得了充分的發(fā)展機遇。這(zhè)是平衡房地産市場兩(liǎng)個極端預期的正确途徑。

明确針對(duì)“剛需”适度增加土地供應，也有利于遏制地方政府的“賣地财政”。賣地财政制造地王，地價上升，發(fā)展商水漲船高，把地價成(chéng)本轉嫁到房價上，是房價上漲的助推器。所以，賣地财政也是房價上漲的重要原因。可見，短期“适度增加土地供給”是房地産結構調整的短期政策，更重要的是土地資源供應要有滿足以“居住爲主”的住房需求的長(cháng)期規劃。

其五，以創造就業機會的方式集聚人力資源和人氣的方式，緩解三四線城市的房地産去庫存壓力。三四線城市地産庫存與盲目投資有關，而發(fā)展機會缺乏，就業機會不足，不利于吸引人才留住人才，進(jìn)而難以提升居住的需求也是重要原因。簡單通過(guò)加杠杆方式鼓勵農民工群體在城鎮購房，除了加大債務風險，未必真能(néng)達到去庫存的目的。房地産企業的重組兼并隻不過(guò)合并庫存，也不能(néng)降低存量。以三四線城市各自的比較優勢建設特色功能(néng)區的方式，創造就業、創造機會吸引人才資源，制造一些發(fā)展的輻射效應，才更有利于去庫存。

其六，擴大房地産稅收試點。多數發(fā)達國(guó)家房地産市場價格較爲穩定或能(néng)保持以居住爲主的市場屬性，與以有效的房産稅收制度加大房屋持有成(chéng)本遏制投機有直接的關系。在持續短期調控政策穩定市場價格後(hòu)，理應盡快對(duì)接長(cháng)效機制，以居住爲主的房地産市場才能(néng)保持長(cháng)期平穩健康發(fā)展。現在該是全面(miàn)評估前期房地産稅收制度試點的時候了。以便總結經(jīng)驗，盡快擴大試點。房地産稅收制度久久出不了台，可能(néng)會使房地産市場的問題更積重難返。再說，房地産稅收多新增的部分，是對(duì)補償因改變土地财政而财務吃緊的地方政府的最佳途徑，也會增強地方政府放棄土地财政的意願，加快理順被(bèi)扭曲的房價形成(chéng)機制的步伐。順理成(chéng)章的是，還(hái)應考慮盡早出台50年、70年土地使用期限到期後(hòu)的相應續期規定。

建立治理房地産市場長(cháng)效機制，筆者以爲學(xué)界業界還(hái)須強化研究國(guó)外關于房地産市場的政策和制度。他們的一些做法，很值得我們借鑒。比如一些國(guó)家采取高資本利得稅的方式，對(duì)縮小投機性行爲的獲利空間非常有效。德國(guó)直接限制房價漲幅，超過(guò)規定者，情節嚴重的會被(bèi)認定爲犯罪。德國(guó)房地産價格幾十年才增長(cháng)25%左右，房地産市場管理制度功莫大焉。

（作者系國(guó)務院參事(shì)室特約研究員）