登陸2015年中央經(jīng)濟工作會議提出，2016年經(jīng)濟社會發(fā)展主要是抓好(hǎo)去産能(néng)、去庫存、去杠杆、降成(chéng)本、補短闆五大任務。其中，去庫存是指化解房地産行業的庫存問題。
本文主要研究三個問題：一、我國(guó)房地産市場庫存到底有多少？二、“去庫存”存在哪些主要問題及對(duì)市場的影響有多大？三、我們應該從“去庫存”中吸取哪些經(jīng)驗教訓？
研究結果顯示，我國(guó)房地産市場整體庫存并不高，按照統計局狹義庫存計算，去化周期爲4~6個月。主要問題是城市間結構性分布不均，35個一二線核心城市庫存僅占19.33%，三四線城市庫存占比達到80.67%。研究還(hái)發(fā)現，“去庫存”過(guò)程比較突出的問題是，“一城一策”沒(méi)有得到真正的貫徹執行。20個原本庫存不高的一二線核心城市2017年庫存較2015年下降了42.45%，供應進(jìn)一步緊缺，房價快速上漲。 庫存較高的三四線城市卻出現補庫存的現象。按照廣義庫存口徑計算，117個樣(yàng)本城市2017年的庫存較2015年增加了1.17%。進(jìn)一步研究還(hái)發(fā)現，補庫存的城市中，68%的地區産業基礎薄弱，人口流出，長(cháng)期庫存過(guò)剩的風險已經(jīng)顯露，需要高度關注。
一、“去庫存”戰略的背景
“去庫存”戰略的背景可追溯到2010年。爲應對(duì)2008年國(guó)際金融危機，我國(guó)采取了一系列經(jīng)濟刺激政策，房價随之快速上漲。2010年，爲抑制房價過(guò)快上漲，國(guó)務院辦公廳發(fā)布國(guó)辦發(fā)（2010）4号文件（市場稱爲“國(guó)十一條”）,标志著(zhe)房地産市場進(jìn)入新一輪調控收緊期。此後(hòu)，收緊政策接連出台，最終涉及到40個左右的一、二線城市。
在此背景下，房企開(kāi)始加大對(duì)三四線城市的投資布局，三四線城市的庫存因此上升。2014年12月份全國(guó)商品房待售面(miàn)積達到6.2億平米，其中住宅待售面(miàn)積達到4.1億平米，并且呈現繼續上升的趨勢。庫存問題開(kāi)始引起(qǐ)有關方面(miàn)的擔心，除北上廣深和三亞五個城市外，其他城市的限購政策陸續解除。但這(zhè)并未改變庫存上升的趨勢，到2015年12月份全國(guó)商品房待售面(miàn)積達到7.2億平米，同比增長(cháng)16.1%，其中商品住宅待售面(miàn)積達到4.5億平米，同比增長(cháng)9.8%，庫存問題愈加嚴重。于是中央經(jīng)濟工作會議提出了“去庫存”的戰略措施。
二、房地産庫存的幾個測算
有兩(liǎng)個重要問題與“去庫存”戰略有關：一是我國(guó)住房市場庫存到底有多大，二是我國(guó)住房的存量究竟有多少。
經(jīng)測算，我國(guó)房地産庫存情況整體上并不高，去化周期僅5-6個月，但區域結構存在較大的差異，部分三四線城市存在庫存較高的問題。進(jìn)一步研究發(fā)現，一些三四線城市在“去庫存”過(guò)程中反而出現“補庫存”的現象，尤其在人口淨流出的三四線城市，長(cháng)期庫存風險開(kāi)始凸顯。此外，要關注我國(guó)的存量住房規模。
（一）庫存水平的測算
1．商品住宅待售面(miàn)積。該指标是國(guó)家統計局定期公布的重要參考指标，主要指已經(jīng)竣工但還(hái)未銷售的房子，可以理解爲現房庫存，即狹義庫存。統計局數據顯示，2010年初我國(guó)商品住宅待售面(miàn)積爲1.05億平米，到2014年底達到4.07億平米，增加了287.6%。2016年2月，商品住宅待售面(miàn)積達到4.66億平米的曆史高位。此後(hòu)，在“去庫存”戰略引導下，待售面(miàn)積明顯下降，2018年7月待售面(miàn)積下降至2.69億平米，較最高點下降了42.27%。
2.廣義住宅庫存面(miàn)積。本文主要指已經(jīng)開(kāi)工建設但還(hái)未銷售的面(miàn)積，該指标沒(méi)有直接統計數據，可以由新開(kāi)工面(miàn)積和銷售面(miàn)積的差值來估算。按此口徑，自1997年至2015年，廣義住宅庫存面(miàn)積爲29.00億平米，截止到2018年7月廣義庫存下降到25.83億平米。如果考慮到1997年以前的情況（數據缺失），或者考慮到還(hái)未開(kāi)工的已供土地的情況，實際數值會更高。
我國(guó)住房庫存水平的高低沒(méi)有絕對(duì)的衡量标準。從狹義庫存的角度來看，按照近五年（2013-2017年）商品住宅年平均銷售規模12.31億平米衡量的話，提出“去庫存”戰略時的去化周期爲0.37年（4.4個月）。即使按照2008-2013年年均8.68億平米的銷售規模來衡量，當時去化周期也僅爲0.52年（6.2個月）。由此可見，庫存總量問題并不嚴重。從廣義庫存的角度看，分别用上述兩(liǎng)個階段銷售規模測算，當時去化周期分别爲2.35年（28.3個月）和3.34年（40.1個月）。考慮到工程周期，庫存問題也并不太嚴重。
房地産庫存并不是中國(guó)特有的問題，發(fā)達國(guó)家也有類似情況。以美國(guó)爲例，根據美國(guó)商務部數據，新建待售房屋保持在一定水平，自1963至2017年間平均庫存水平爲31.3萬套。2018年5月，美國(guó)新建待售房屋爲29.8萬套，按過(guò)去五年的平均銷售規模（52.8萬套）測算，當前去化周期爲0.56年（6.8個月）。美國(guó)去化周期還(hái)稍高于我國(guó)。考慮到城市化發(fā)展階段，美國(guó)庫存情況則可能(néng)比我國(guó)更嚴重。因爲美國(guó)在上世紀60年代城鎮化率就已經(jīng)超過(guò)70%，目前已經(jīng)超過(guò)80%，而我國(guó)正處于快速城鎮化進(jìn)程中，住房需求高于美國(guó)，庫存高于美國(guó)才合理。
我國(guó)房地産市場庫存整體水平并不高，主要是結構性問題。通過(guò)估算，2015年“去庫存”戰略提出時，35個一二線核心城市待售面(miàn)積在總庫存中僅占19.33%，而80.67%的庫存都(dōu)集中在三四線城市。在三四線城市中，庫存也存在分化。2015年12月，41個城市中，14個城市去化周期低于12個月，19個城市去化周期在12和24個月之間，41個城市中僅有8個（占比19.5%）城市去化周期超過(guò)24個月。
（二）存量水平的測算
存量住房指已被(bèi)購買或自建并取得所有權證書的住房，代表可供使用的城鎮住房面(miàn)積。該指标也沒(méi)有直接統計數據。根據國(guó)家統計局數據，2017年我國(guó)城鎮常住人口爲81347萬人，人均居住面(miàn)積36.5平方米（2016年），可估算城鎮存量住房面(miàn)積爲297.73億平米（常住人口與人均居住面(miàn)積的乘積）。嚴格意義上來講，這(zhè)一數據還(hái)不能(néng)準确地反映全部存量住房的情況，僅僅是城鎮人口使用的存量面(miàn)積，空置房則不包括在内。
目前沒(méi)有專門統計空置房的指标，市場上對(duì)于空置率的測算也存在較大的分歧，本文重點參考兩(liǎng)位官員公開(kāi)發(fā)表的有關空置率的指标或觀點來估算。一是2018年3月全國(guó)政協經(jīng)濟委員會副主任、中央農村工作領導小組原副組長(cháng)兼辦公室主任陳錫文在解讀“鄉村振興”的專訪中提到：“2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%”。二是2018年6月中财辦原副主任楊偉民在 “2018陸家嘴論壇”演講中談到中國(guó)住房空置率問題時指出我國(guó)無論是城鎮還(hái)是鄉村住宅的空置率都(dōu)相當高，比日本還(hái)高，日本是13%。他沒(méi)有給出我國(guó)城鎮住房具體空置率，但是據此可以推測應該在13%以上。綜合以上觀點，并按保守的13%來估算，中國(guó)城鎮住宅的空置面(miàn)積爲38.7億平米。
（三）城鎮存量住房可容納人口的測算
城鎮存量住房容納人口的規模可以按以下幾個口徑來測算。
（1）包括空置住房面(miàn)積的存量口徑。該口徑測算爲336.43億平方米，可以容納9.22億人，城鎮化率可達到66.3%（按照城鎮常住人口8.13億人，人均居住面(miàn)積36.5平米估算，下文同）。
（2）在口徑（1）基礎上納入待售面(miàn)積。按所有已經(jīng)竣工可以入住的住房面(miàn)積測算爲339.24億平方米，可以容納9.29億人，城鎮化率可達66.8%。
（3）在口徑（2）基礎上納入已經(jīng)開(kāi)工的面(miàn)積。該口徑指在不增加新開(kāi)工的情況下，已開(kāi)工的項目完成(chéng)後(hòu)存量的面(miàn)積。按此測算，我國(guó)城鎮存量住房爲362億平方米，能(néng)容納9.92億人，城鎮化率可達71.3%，基本能(néng)夠滿足我國(guó)城鎮化進(jìn)入後(hòu)期發(fā)展階段的需求。
三、去庫存對(duì)市場造成(chéng)的影響
從統計局公布的待售面(miàn)積來看，去庫存已取得一定效果。截至2018年7月，住宅庫存爲2.69億平米，較其最高點降低了42.27%。然而，去庫存也給市場帶來以下三個方面(miàn)的問題。
（1）“一刀切”的全國(guó)性宏觀調控政策弱化了“一城一策”的差異性調控
2014年“930”新政提出認房不認貸、首套房貸款最低首付款比例下調至30%、貸款利率下限爲貸款基準利率的0.7倍等一系列全國(guó)性房貸放松政策。當時，四個一線城市的庫存并不高（去化周期均小于12個月），且處于嚴格的限購狀态。“930”新政出台意味著(zhe)變相的放松，“去庫存”的提出加劇了一線城市房價的上漲預期。2016年四個一線城市房價整體上漲，其中深圳最爲明顯，漲幅達到60%（見表2）。
降準、降息及有關房地産業相關稅費減免等全國(guó)性利好(hǎo)政策也在一定程度上刺激了一線城市房價的上漲。一刀切式的全國(guó)性調控政策，在執行過(guò)程中難以平衡城市間的差異，緻使“一城一策”很難真正的落實。
（2）“去庫存”反而使熱點城市供應不足
随著(zhe)“去庫存”戰略的實施，核心城市庫存下降明顯，20個熱點城市庫存總量從2015年的2.50億平米下降到2017年的1.44億平米，降幅爲42.45%，部分城市庫存下降的幅度更大，比如杭州、西安、武漢等城市降幅超過(guò)60%（見表3）。庫存降低導緻供給不足，市場供需失衡加劇。爲穩定房價，新政頻出，反而導緻市場亂象叢生，主要表現爲：
（一）房企爲了快速回籠資金，更青睐全款或首付款比例高的客戶，增加了剛需群體的購房難度。
（二）新房價格管制導緻一、二手房價格倒挂，制造了套利機會，也爲權力尋租創造了空間。西安5月份在搖号過(guò)程中存在違規操作，35名公職人員因此受到處分。
（三）派生投資需求，與“房住不炒”基調相違背。爲了變相獲取購房資格，假離婚、假落戶、甚至以注冊公司的名義買房的亂象頻生。
（四）價格管制造成(chéng)實際供應減少。限價政策壓縮了房企的利潤空間，房企捂盤惜售加劇了熱點城市供應短缺，造成(chéng)房價上漲。
（3）部分三四線城市庫存由“去”變“補”，人口淨流出區域長(cháng)期風險積聚
“去庫存”背景下，三四線城市銷售形勢趨好(hǎo)。統計局公布的40個大中城市住宅銷售情況顯示，三線城市住宅銷售面(miàn)積在2016年進(jìn)入快速增長(cháng)時期，當年增幅達到19.75%。2017年漲幅開(kāi)始明顯超過(guò)一二線城市。因此，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始積極在三四線甚至級别更低的城市大量購置土地。同策研究院監測的111個城市中，71個三四線城市在2016年1月至2018年7月住宅面(miàn)積成(chéng)交了4.68億平米，而同期新增住宅規劃建築面(miàn)積達到4.76億平米，土地供應超出住宅銷售量，“去庫存”變成(chéng)了“補庫存”。同期，一線和二線城市的規劃面(miàn)積庫存負增長(cháng)，增速分别爲-28.07%和-12.26%（見表4），原本庫存不高的一、二線城市更加劇了庫存緊張的局面(miàn)。
三四線城市正處于城鎮化進(jìn)程中，有些地區工業化剛起(qǐ)步，低成(chéng)本成(chéng)爲吸引企業入駐、推動工業化和城鎮化的主要優勢，但去庫存戰略帶動了房價的快速上漲，進(jìn)而推升土地成(chéng)本、人力成(chéng)本等，將(jiāng)擠壓企業的利潤空間，成(chéng)爲企業進(jìn)入這(zhè)些地區的阻礙，甚至會迫使本地企業外遷。全球制造業轉移也在很大程度上緣于轉出地成(chéng)本高企、喪失比較優勢。因此，三四線城市房價過(guò)快上漲可能(néng)會對(duì)中國(guó)的城鎮化進(jìn)程及全面(miàn)工業化造成(chéng)較大負面(miàn)影響。
四、去庫存後(hòu)的九大思考
思考一：什麼(me)是合理的庫存水平
明确合理的庫存水平是讨論“去庫存”的前提。一般的商品都(dōu)有安全庫存，這(zhè)既能(néng)避免商品脫銷，又不造成(chéng)商品積壓。關乎重大國(guó)計民生的住房，更需要合理的安全庫存。
住建部給出了指導意見：“對(duì)消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還(hái)要加快供地節奏。”這(zhè)是一個相對(duì)量的指标概念，會受到短期銷售數據的波動的影響，因此還(hái)需要有絕對(duì)量的庫存指标。絕對(duì)量指标可以參考三個數量：一是老舊住宅的折舊量，按照住宅70年折舊計算，每年的折舊率爲1.4%，二是城鎮化進(jìn)程中新進(jìn)入居民的需求量，三是居民用于提高居住水平的改善需求量。
思考二：如何認定一個城市合理的住房需求
合理居住需求的認定是房地産調控的基礎，。部分地區“萬人搶房”現象中的所有人都(dōu)是符合限購标準又有實際購買力的剛需人群嗎？如果都(dōu)屬于合理需求，那麼(me)搖号隻是暫時緩解了住房供不應求的矛盾，那麼(me)這(zhè)個城市最大的問題就不是怎麼(me)搖号分配，而是如何增加實際供給。如果參與搖号的大多爲投資、投機者，一房難求不過(guò)是虛假的火熱局面(miàn)，卻會向(xiàng)市場傳遞錯誤信号，甚至造成(chéng)恐慌。此外，應嚴格審核企業購房。在保證企業正常運營、發(fā)展所需住房的情況下，嚴禁企業參與炒房。
思考三：三四線城市“去庫存”帶來的後(hòu)果
如果從防範化解風險的角度看，“去庫存”降低了整體金融風險。因爲開(kāi)發(fā)企業回籠了資金，避免了資金鏈斷裂和債務違約，同時把庫存從高杠杆部門轉移到低杠杆部門。
如果從整個社會資源配置效率來看，“去庫存”僅僅實現了庫存的轉移。由于部分三四線城市自有住房率相對(duì)較高，在“去庫存”的影響下，除部分進(jìn)城農民購房外，還(hái)有部分居民是出于投資或投機。這(zhè)些地區産業薄弱，人口外流，房子難以出租，隻能(néng)空置。因此，社會整體的住房的庫存仍然較高，而住宅空置以及不可再生的土地資源浪費都(dōu)不利于經(jīng)濟持續增長(cháng)，并造成(chéng)不可挽回的損失。
思考四：如何把供給和需求相結合進(jìn)行動态管理調控
以往調控政策主要側重需求端，以“限”爲主。這(zhè)樣(yàng)短時間内抑制住了需求的釋放，量價增長(cháng)會放緩，甚至會有所下跌，但是需求問題并沒(méi)有解決，一旦政策松動或者改向(xiàng)，被(bèi)抑制的需求集中釋放將(jiāng)會造成(chéng)更大的沖擊。這(zhè)種(zhǒng)現象過(guò)去多次被(bèi)驗證。這(zhè)也說明僅從需求端進(jìn)行調控往往達不到預期效果。
供給和需求相結合進(jìn)行調控才是解決房地産問題的根本途徑。未來調控要注重兩(liǎng)點：一個是供給端調控，一個是動态調控。供給調控解決市場需求問題，動态調控則根據供求關系因時而變。從我國(guó)最近15年來的房地産調控政策措施看，尤其應避免單一的需求調控。
思考五：房價調控的思路應從局部向(xiàng)整體轉變
由前文關于庫存産生的背景分析可以看出，三四線城市庫存問題突出主要是2010-2014年期間一二線城市調控政策所緻。
目前的房地産市場調控思路帶有明顯的局部性特征，主要表現在兩(liǎng)個方面(miàn)，一是“重”新房“輕”二手房。部分城市已經(jīng)進(jìn)入二手房主導的階段，在北京、上海等城市，二手房成(chéng)交量是新房成(chéng)交量的2-3倍，二者關聯程度越來越高。限制新房價格而放任二手房價格容易形成(chéng)價格倒挂，造成(chéng)市場的扭曲。二是“重”房“輕”地。近年來土地成(chéng)本在房價中占的比重越來越大，房價的上漲模式已經(jīng)由傳統的需求拉動轉化爲需求拉動和成(chéng)本推動共同作用的機制。熱點城市基于控制地價而施行愈加嚴格的土地拍賣政策和不斷升級的限制條款，比如要求房企自持、無償代建等，實質上增加了房企的購地成(chéng)本。增加的成(chéng)本必然向(xiàng)購房者轉嫁，同樣(yàng)會推高房價。目前還(hái)有不少城市的土地價格也定得比較高，盡管溢價率比較低，但是沒(méi)能(néng)解決地價高的問題。當前調控的思路集中在控制房價上，而對(duì)如何降低住房成(chéng)本，考慮不多，做的更少。
房地産市場作爲一個系統性的整體，各個環節緊密相連，難以分割。局部性的調控很難達到預期的效果，反而可能(néng)進(jìn)一步扭曲市場，增加未來調控的難度。因此，房地産調控的思路應該從局部向(xiàng)整體轉變。
思考六：如何真正落實“一城一策”
真正貫徹落實“一城一策”是房地産調控的要義。由于不同城市間經(jīng)濟、産業、人口、收入水平等存在較大差異，各個城市的房地産市場表現也不盡相同，甚至差别很大。熱點城市住房供不應求，房價高企；不少三四線城市則供大于求，存在庫存壓力。如何結合每個城市實際情況，對(duì)房地産業合理定位，并制定與經(jīng)濟發(fā)展相匹配的房地産業長(cháng)期發(fā)展目标，才是真正落實“一城一策”的根本。
實現“一城一策”需要做到兩(liǎng)個結合。一是短期調控和長(cháng)期目标相結合。短期内房地産市場的調控思路不能(néng)單以房價高低或者庫存大小爲準繩，而是應以城市長(cháng)期發(fā)展爲準則。如果一個城市未來規劃産業人口導入，可以保有适當的庫存，以備未來流入人口住房需求。如果城市的房價收入比不高，産業發(fā)展帶來收入增長(cháng)，在不影響實體産業發(fā)展的前提下，可以允許房價适當上漲。二是全國(guó)政策和城市政策相結合。按照2015年3月出台的樓市新政，二套房的首付比例統一下調到40%，同時減免購房稅費。當時一線城市仍在執行限購政策，而新政違背了既定的政策，導緻調控失效，造成(chéng)房價再度上漲。因此，應將(jiāng)全國(guó)政策和城市政策相結合，正确合理評估政策的影響并儲備相應對(duì)沖措施。
思考七：如何在“去庫存”基本完成(chéng)後(hòu)應對(duì)潛在通脹和金融風險
目前“去庫存”已經(jīng)接近尾聲，房價出現大幅上漲的城市基本都(dōu)出台了調控政策。2018年7月我國(guó)商品住宅平均成(chéng)交價格爲8498.58元/平米。結合前文估算的存量住宅面(miàn)積和空置面(miàn)積，可估算當前我國(guó)城鎮住房資産價值介于249.62-285.92萬億元。當房價上漲空間受限後(hòu)，投資者將(jiāng)會套現離場，即使按照存量房交易10%的活躍成(chéng)交量來估算，也將(jiāng)達到24.96-28.59萬億元的交易規模。如此大規模的資金釋放，可能(néng)造成(chéng)通脹壓力。
當前國(guó)内投資渠道(dào)仍然比較有限，如何承接如此大規模的資金轉移？如何應對(duì)通脹壓力和資産價格波動極資本外流？如何維護金融安全和金融穩定，也需要未雨綢缪。
思考八：預期管理在房地産市場調控中不可缺位
人們的預期也是影響房地産市場價格波動的重要因素。我國(guó)房地産市場發(fā)展20年來，房價的持續上漲使市場形成(chéng)了對(duì)房價上漲的長(cháng)期預期。經(jīng)濟對(duì)于房地産的依賴較大，同時地方政府對(duì)土地财政的依賴也較大，因此，市場傾向(xiàng)于將(jiāng)當前的調控解讀爲短期現象，多數人仍然認爲房地産在經(jīng)濟下行期仍將(jiāng)是“穩增長(cháng)”的重要手段，房地産調控或將(jiāng)放松。市場的這(zhè)種(zhǒng)預期增加了調控的難度。
預期管理是房地産市場調控政策的重要組成(chéng)部分，應予以高度重視。可以借鑒我國(guó)外彙市場預期管理的成(chéng)功經(jīng)驗，從政策、市場、媒體等多個方面(miàn)來推進(jìn)房地産市場的預期管理。
思考九：我國(guó)房地産市場信息化、透明化建設亟待解決
目前我國(guó)房地産市場的統計仍存在一些空白。1.空置房情況。盡管有些城市利用電表等工具可以間接地估算空置情況，但是依然缺乏準确的統計指标。2.城市的存量住房情況。大多數城市可能(néng)都(dōu)不清楚到底有多少可供居住的房子。這(zhè)些關鍵數據缺失或不準确，會使調控事(shì)倍功半，甚至南轅北轍。房地産市場統計應該更加信息化、透明化，。公開(kāi)、透明的信息有利于市場主體做出理性判斷，減少盲目決策，也有助于改善調控效果。
（作者盛松成(chéng)系上海市人民政府參事(shì)、中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院常務副院長(cháng)；宋紅衛系同策房産咨詢股份有限公司研究員。）（本文僅反映作者觀點，不代表所供職機構意見）
