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調控有效 房地産長(cháng)效機制輪廓漸顯

發(fā)布時間:2017年11月2 浏覽次數:1143

 

10月22日,住房城鄉建設部黨組書記、部長(cháng)王蒙徽在十九大新聞中心舉辦的第五場記者招待會上指出,預計今年四季度,全國(guó)房地産市場還(hái)將(jiāng)延續成(chéng)交量增速回落、成(chéng)交價格趨于穩定的走勢。全年房地産市場將(jiāng)保持目前平穩運行的态勢。

始于去年9月30日的本輪房地産調控政策已運行一年有餘。最新出爐的數據顯示,今年9月份,全國(guó)房價整體仍處于降溫通道(dào),尤其是一二線熱點城市深圳、成(chéng)都(dōu)、上海等地房價繼環比全面(miàn)停漲後(hòu),同比也出現下跌。

相關受訪專家表示,一年來調控房價效果顯現,房價已經(jīng)趨穩,未來房地産調控力度不會放松,房地産行業在“去庫存”後(hòu)繼續“去杠杆”,而随著(zhe)租購并舉等政策加快推進(jìn),房地産長(cháng)效機制輪廓漸顯。

精準調控 房價趨穩

國(guó)家統計局近日公布了9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。易居研究院根據統計局數據測算,9月份,全國(guó)70個大中城市新房價格環比、同比漲幅均有明顯放緩。其中,環比上漲0.2%,較去年同期1.8%的增幅明顯收窄。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟導報記者表示,全國(guó)房價整體漲幅明顯回落,充分說明了調控一年以來政策的有效性,尤其是限購限貸等政策發(fā)揮了實質性的狙擊投機需求的重要作用。

國(guó)家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,9月份,因地制宜、因城施策的房地産調控政策持續發(fā)揮作用,70個大中城市中15個熱點城市房地産市場繼續保持穩定。從環比看,新建商品住宅價格全部下降或持平;從同比看,漲幅均繼續回落,回落幅度在1.8~8.8個百分點之間。

在房價過(guò)快上漲的勢頭得到抑制的同時,商品房銷售增速也平穩回落。數據顯示,全國(guó)商品房銷售面(miàn)積同比增速從今年年初的25.1%回落到1~9月的10.3%,其中商品住宅從23.7%回落到7.6%。

國(guó)家統計局數據顯示,9月份,因地制宜、因城施策的房地産調控政策持續發(fā)揮作用,70個大中城市中15個熱點城市房地産市場繼續保持穩定。從環比看,新房價格全部下降或持平;從同比看,漲幅均繼續回落,回落幅度在1.8~8.8個百分點之間。一二線熱點城市房價在8月份出現全面(miàn)環比下調後(hòu),9月份同比數據也開(kāi)始出現下跌。

數據顯示,9月份,深圳新房同比下跌3.9%,成(chéng)都(dōu)同比下跌2.8%,上海同比下跌0.1%。此外,北京新房價格同比接近持平,合肥、南京、福州、天津、杭州、廈門、鄭州等前期房價上漲較快的熱點城市,9月同比漲幅均在3.2%以内。

中原地産首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)經(jīng)濟導報記者表示,將(jiāng)70個城市數據簡單平均看,大部分城市房價漲幅放緩,特别是一二線城市,整體看,新建住宅平均環比上漲0.19%,這(zhè)是最近23個月的漲幅最低點。同比數值也更是最近13個月最低。整體看,漲幅放緩趨勢已經(jīng)明确。而調控效果有望繼續影響今年四季度房地産市場,10月開(kāi)始將(jiāng)有更多城市進(jìn)入同比房價出現下調的趨勢中。

張大偉表示,在一二線城市持續調控、部分城市出現降價的情況下,三四線城市依然支撐了整體市場。這(zhè)種(zhǒng)手術刀式的分類調控,是曆史第一次實現了市場的精準調控,不一刀切。未來樓市依然會呈現分化走勢,調控政策也將(jiāng)繼續堅持“打地鼠”。

“去庫存”後(hòu)“去杠杆”

“三去一降一補”中,對(duì)于房地産讨論更多的“去庫存”,而在限購、限貸等調控政策不斷發(fā)力的同時,近期樓市降溫也與各地嚴查各類“加杠杆”的金融産品有關。同時,各地銀行也在積極落實房地産調整信貸措施、加強住房信貸業務風險管理。

克而瑞研究中心分析師楊科偉認爲,房地産市場是金融“去杠杆”重要環節之一。近期,北京、南京等城市相繼發(fā)文要求銀行業金融機構開(kāi)展自查工作,重點檢查“消費貸”、“經(jīng)營貸”、“房抵貸”等資金流向(xiàng),廣州更是暫停發(fā)放金額超100萬元或期限超10年的消費貸。在抑制資産價格泡沫的大背景下,房地産行業去杠杆的過(guò)程并不可逆,銀行業金融機構將(jiāng)重點加強“首付貸”、“消費貸”等資金監管,以防信貸資金違規流入房地産市場。

央行《2017年三季度金融機構貸款投向(xiàng)統計數據》顯示,房地産貸款增速趨緩。在國(guó)家加大房地産市場調控、嚴控房地産行業信貸、收緊房企融資渠道(dào)、引導金融服務實體經(jīng)濟的背景下,前一階段房貸增速上漲過(guò)快的狀況有所緩解,房地産貸款的增速和占比同步下降。9月末,人民币房地産貸款同比增長(cháng)22.8%,增速繼續比上季末降低1.4個百分點。

關于家庭部門的債務杠杆率,中國(guó)人民銀行行長(cháng)周小川曾表示,從全球比較看,中國(guó)還(hái)不算高,但最近幾年增長(cháng)很快。這(zhè)個快的程度提醒大家注意,不是說“現在就要去杠杆”,而是說“增長(cháng)的過(guò)程要注意質量”,要使增量部分保持穩健,同時又是高質量的。

世邦魏理仕中國(guó)區研究部主管謝晨表示,國(guó)内市場,去杠杆將(jiāng)在2018年繼續推進(jìn),但必定是一個漸進(jìn)且可控的過(guò)程。

“去杠杆”也體現在限售政策中。自9月下旬起(qǐ),重慶、南昌、長(cháng)沙、西安、貴陽等二線城市及桂林、北海等三線城市相繼出台樓市調控措施,多以限售政策爲主。

交行金融研究中心高級研究員夏丹表示,目前實行限售措施的城市已累計超過(guò)50個。從地區指向(xiàng)上看,多是針對(duì)短期樓市出現異動的地區進(jìn)行的定向(xiàng)糾偏。靴子落地,打破了部分市場預期對(duì)調控是否可能(néng)在“9·30”這(zhè)個時間窗口轉向(xiàng)的猜測,保持了政策的連續性和穩定性。

從目前各地的房地産政策内容看,限購與限售全面(miàn)升級。張大偉表示,全國(guó)限售城市擴大到了50個,整體看調控政策還(hái)在繼續升級加碼。限售事(shì)實上,就是樓市的去杠杆政策,使得購房者必須要以自用爲目的配置資金。否則按照3~5年的交易周期看,已經(jīng)不太可能(néng)吸引高杠杆的高成(chéng)本資金進(jìn)入。

租購并舉等長(cháng)效機制陸續實施

日前,在回答媒體有關房地産長(cháng)效機制的問題時,王蒙徽說,住建部及有關部門正在抓緊落實這(zhè)方面(miàn)工作,以滿足新市民住房需求爲主要出發(fā)點,以建立購租并舉的住房制度爲主要方向(xiàng),以市場爲主滿足多層次需求,以政府爲主提供基本保障,綜合運用金融、土地、财稅、投資、立法等手段,推進(jìn)房地産長(cháng)效機制建設。

住建部介紹,目前,正在進(jìn)行12個大中城市住房租賃試點工作,支持北京、上海市積極探索發(fā)展共有産權住房。同時,在抓緊推進(jìn)住房租賃市場的立法工作。房地産長(cháng)效機制目前也在抓緊研究制定。

“加快長(cháng)效機制建設對(duì)促進(jìn)住房回歸居住屬性、房地産市場平穩健康發(fā)展意義重大。在此過(guò)程中,住房租賃、共有産權住房都(dōu)是長(cháng)效機制探索中的重要部分。同時,應充分考慮政策、措施之間的相互影響與聯系,如在土地供應方面(miàn),應合理增加房價上漲壓力大的城市住宅用地供應,這(zhè)可以有效抑制房價過(guò)快上漲預期、并有助于推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。此外,在稅收、金融及市場價格等多個方面(miàn)也都(dōu)應該進(jìn)行通盤考慮與安排。”交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平說。

值得注意的是,今年以來,租購并舉的政策加速推出,北京、上海也在積極探索發(fā)展共有産權住房,一系列舉措的背後(hòu)都(dōu)傳遞出房地産長(cháng)效機制建設步伐加快的信号。

夏丹表示,培育住房租賃市場將(jiāng)作爲建設房地産長(cháng)效機制的一個重點方向(xiàng)。未來一段時間,地方層面(miàn)將(jiāng)跟進(jìn)出台一系列支持住房租賃建設的政策,通過(guò)财政補貼、稅收優惠、專項供地等方式,鼓勵發(fā)展規模化、專業化的住房租賃企業,構建租購并舉住房制度的腳步將(jiāng)明顯加快。

随著(zhe)樓市調控不斷深入,房地産市場長(cháng)效機制建設也在持續推進(jìn)中。未來租購并舉等調控政策將(jiāng)助力房地産市場規範發(fā)展,避免樓市大起(qǐ)大落。

“加快建立多主體供給、多渠道(dào)保障、租購并舉的住房制度,與此前政府關于在人口淨流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場政策基調一緻。”謝晨表示,由于政策及金融工具創新的支持,房屋租賃業務在未來幾年將(jiāng)獲得實質性發(fā)展。

今年5月以來,住建部等多部委印發(fā)了發(fā)展住房租賃市場的條例和通知,并選取了12個城市作爲首批試點。夏丹表示,目前,多個城市已積極響應。未來一段時間,地方層面(miàn)將(jiāng)跟進(jìn)出台一系列支持住房租賃建設的政策,通過(guò)财政補貼、稅收優惠、專項供地等方式,鼓勵發(fā)展規模化、專業化的住房租賃企業,構建租購并舉住房制度的腳步將(jiāng)明顯加快。

對(duì)于房企來說,中國(guó)指數研究院報告認爲,要把握政策的主基調,在房地産開(kāi)發(fā)過(guò)程中堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的重大原則,積極回應居民自住需求,提高居住産品的品質感、生态性。圍繞滿足自住需求,合理确定企業發(fā)展目标。同時,立足房地産長(cháng)效機制的逐步夯實,結合企業發(fā)展戰略,發(fā)展住房租賃業務,積極參與構建多層次住房供應體系。