登陸年中開(kāi)閘，土地市場迎來一大波供應。據記者梳理發(fā)現，最近半月，北京、上海、廣州一線城市紛紛推出大量經(jīng)營性用地，其中不乏難得一見的優質宅地；南京、福州、重慶等二線城市也不甘落後(hòu)，開(kāi)始密集推地。
密集推地的同時，這(zhè)些熱點城市爲了平抑地價，設置了限地價、限房價、競自持等多種(zhǒng)條件，這(zhè)將(jiāng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實力和綜合能(néng)力提出更高要求，在此政策調控下，中國(guó)房地産行業集中度將(jiāng)繼續提高。
熱點城市開(kāi)閘放地
6月30日，北京國(guó)土資源局網站再挂6宗地塊，總建設用地面(miàn)積37萬平方米，總起(qǐ)拍價182.4億元，其中最貴地塊起(qǐ)拍價高達48.4億元。加上6月27日挂牌的5宗經(jīng)營性用地，短短四天内，北京共推出11幅經(jīng)營性用地，總起(qǐ)拍價高達263.2億元。
上半年鮮有供地的上海也進(jìn)入開(kāi)閘模式。進(jìn)入7月後(hòu)，連續三天（7月4日、7月5日、7月6日）挂牌10宗地塊，總起(qǐ)拍價高達90.36億元。其中住宅地4宗，建築面(miàn)積31萬平方米，占今年上半年成(chéng)交宅地建築面(miàn)積的26.4%。
廣州也在6月底集中推出共計10宗商住地塊，土地總面(miàn)積達47.63萬平方米，起(qǐ)始價爲137.71億元。其中最受關注的地塊位于市中心的海珠區橡膠新村東部地塊，這(zhè)幅命運多舛的地塊在過(guò)去10年間第三次挂牌出讓。
二線熱點城市也有不少開(kāi)始密集推地。
7月5日福州集中挂牌11宗地塊，出讓面(miàn)積共972.27畝，其中包括住宅用地共有8宗。
7月11日，重慶再挂牌8宗商住地塊，體量約97.7萬平方米，加上7月8日推出的5宗地塊，重慶7月已推出13宗共210萬平方米經(jīng)營性用地，總起(qǐ)拍價約64億元。
剛剛上演了8天賣出30幅地的南京，又趁熱推出江北、江甯兩(liǎng)宗地塊，其中江北浦口商住地塊出讓起(qǐ)始價高達90億元。7月11日，杭州市也挂牌了3宗商住地塊。
據中房指數研究院統計，今年7月，該機構監測的北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、武漢、重慶、成(chéng)都(dōu)、深圳、重慶這(zhè)10個熱點城市預計共有110宗經(jīng)營性用地即將(jiāng)出讓。其中住宅用地68宗，商住用地42宗，總用地面(miàn)積506萬平方米，起(qǐ)始價共計1202億元。
拿地要求越來越高
時值年中，土地市場供應端增量明顯，一大波土地盛宴席卷而來。但入席盛宴的門檻卻也今非昔比。
“年中各地土地集中供應，一是在全年供地計劃的要求下，年中各地政府相關部門也有集中完成(chéng)供地指标的需求；另一方面(miàn)，部分一、二線城市在供給端做加法，也是爲了平衡供需、起(qǐ)到穩房價的作用。”中指研究院分析師表示，比如說一線城市中的北京，今年以來土地供應明顯增加，上半年土地市場收金1006.2億元，已超過(guò)去年全年。
而在出讓方式上，這(zhè)些熱點城市爲了平抑地價，拟出讓地塊均制定了嚴格受讓要求，包括限定商品住房銷售價格、限定土地合理上限價格、以及競報自持商品房面(miàn)積比例等多種(zhǒng)方式。
例如北京新挂牌的東城區永外大街地塊，就要求未來商品住房銷售均價不超8.91萬元/平方米，最高單價不超過(guò)9.35萬元/平方米；北京大興區黃村鎮地塊也要求未來商品住房銷售均價不超5.50萬元/平方米，最高不超5.78萬元/平方米；廣州南沙、增城出讓的9宗地塊中，有7宗采用“競價+競配建+競自持+搖号”方式；廣州市區橡膠新村地塊由于其稀缺性，預計將(jiāng)引來大量開(kāi)發(fā)商圍剿，因此出讓要求尤爲苛刻，將(jiāng)采用“最高限制地價+競配建+競自持+搖号”出讓模式。
行業集中度將(jiāng)提高
據記者了解，目前包括深圳、杭州、天津、濟南、佛山等重點二線城市及周邊城市出讓的宅地，也相繼設定最高限價及競報自持面(miàn)積，這(zhè)樣(yàng)嚴苛的出讓條件將(jiāng)極大考驗開(kāi)發(fā)商的智慧。一方面(miàn)，自持商品住房面(miàn)積對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實力提出更高要求；另一方面(miàn)，自持地塊的後(hòu)續經(jīng)營更考驗開(kāi)發(fā)商的綜合能(néng)力和靈活性。因此有業内人士感歎，如今的房地産行業從土地端就已經(jīng)把中小開(kāi)發(fā)商趕出市場，不論是資金還(hái)是能(néng)力，隻有大型上市房企才有機會在樓市下半場“玩”下去。照此發(fā)展下去，房地産行業的集中度將(jiāng)繼續提升。
本報記者近期統計發(fā)現，最近2年來，房地産行業已經(jīng)出現了集中度迅速提高的趨勢。上半年，已有34家房企拿地金額超過(guò)百億元，其中排名靠前的30家房企拿地總金額達8726.2億元，較2016年同期的可比數據增長(cháng)66.4%。總體來看，上半年的拿地榜單前十名在拿地數量、拿地總金額等方面(miàn)，“門檻”都(dōu)有顯著提高。這(zhè)從側面(miàn)表明，土地資源有向(xiàng)大型房企進(jìn)一步集中的趨勢。
克而瑞房地産研究中心預計，在供應大增的情況下，三季度土地市場成(chéng)交規模仍然有望維持高位。一、二線熱點城市土地依然受開(kāi)發(fā)商熱捧，但成(chéng)交價格在政策抑制下，有望進(jìn)一步回歸理性；三、四線城市仍有局部升溫的可能(néng)。
（來源：上海證券報）
